소 재 지	인천광역시 중구 을왕동 787-2
물건용도	과수원
토지면적	241.00㎡(72.90평)
건물면적
사건번호	2025타경509238
감정평가액	137,852,000원
최저입찰가	(49%) 67,547,000원
입 찰 일	2026.05.18(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1607)입니다.
입찰일은 2026.05.18입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 137,852,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 37,702,213원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 355일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 355일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012. 6. 26. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	을왕동 787-2	과수원	241㎡ (72.90평) 1565분의 241 지분전부

1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 중구 을왕동 ""왕산해수욕장"" 동측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 농경지 등이 소재합니다.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
3)형태 및 이용상태 대체로 사다리형의 토지로서, 본건 대부분은 현황전 으로 이용,주변경계에 약간의 입목 등 식재되어 있습니다 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근가능합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2017-09-11)(676)(저촉),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)＜공항시설법＞, 성장관리권역(2017-07-18)＜수도권정비계획법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1999년6월9일	소유권
1994년3월21일	소유권
2012년6월26일	근저당권	204,000,000원
2012년11월19일	근저당권	221,000,000원
2014년7월14일	근저당권	75,400,000원
2021년9월10일	근저당권	600,000,000원
2024년7월26일	가압류	30,000,000원
2025년5월12일	임의경매
2025년10월16일	압류
2025년10월21일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 지분 매각. - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 할 수 있음. - 본건 토지는 공부상 지목은 '과수원'이나 현황 '전'으로 농작물이 식재되어 있으나 소유관계는 불분명, 주변 경계에 약간의 입목이 식재되어 있으나 토지에 포함하여 평가함. - 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근가능함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본 건 토지의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전으로 농작

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	86,827,886원원	48,152,786원원	58%	2.3회회
6개월	131,368,371원원	51,520,393원원	52%	2.6회회
12개월	585,104,092원원	297,579,478원원	51%	2.8회회

중구 과수원경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 72.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-18	2025타경509238	[과수원] 중구 을왕동 787-2 토지(대지권): 72.90평	137,852,000원 67,547,000원	유찰 (2회)
	2026-05-11	2025타경507941	[과수원] 중구 운남동 1310-8 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 299.87평	167,529,700원 57,462,000원	유찰 (3회)

소 재 지	인천광역시 중구 을왕동 787-2
물건용도	과수원
토지면적	241.00㎡(72.90평)
건물면적
사건번호	2025타경509238
감정평가액	137,852,000원
최저입찰가	(49%) 67,547,000원
입 찰 일	2026.05.18(월) 10:00

사건번호 : 2025타경509238 (인천지방법원)

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중구 을왕동 787-2에 위치한 본 과수원 경매물건은 1억 3785만원짜리가 6755만원까지 떨어진 상태입니다.

중구 과수원경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 72.9평)