소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 구미리
물건용도	임야
토지면적	157.50㎡(47.64평)
건물면적
사건번호	2023타경6651
감정평가액	38,987,500원
최저입찰가	(100%) 38,987,500원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 966일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 966일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.07.20. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구미리 284-92	임야	10.25㎡ (3.10평) 지분 4분의 1 전부
토지	구미리 284-36	임야	147.25㎡ (44.54평) 지분 4분의 1 전부

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년2월12일	소유권
2018년2월12일	소유권
2018년2월12일	소유권
2023년7월20일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분 매각임. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유 자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 2. 일괄매각 단, 목록 3 지상 제시외 건물(단독주택, 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 44.8㎡)은 제외하고 매각 - 법정지상권 여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 3. 지목은 각 임야이나 현황은 단독주택 부지(목록 3), 시맨트 포장된 출입로(목록 2)임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 소나무 잡목 자생하는 임야임. 부

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[추천 경매물건] 울산시 울주군 임야, 3899만원 / 2023타경6651

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-24	2025타경1100	[임야] 울주군 웅촌면 은현리 산153-2 토지(대지권): 1,170.07평	34,812,000원 34,812,000원	신건 (0회)
	2026-03-24	2023타경6651	[임야] 울주군 두동면 구미리 284-92 [법정지상권] 토지(대지권): 47.64평	38,987,500원 38,987,500원	신건 (0회)
	2026-03-24	2023타경6651	[임야] 울주군 두동면 구미리 284-93 토지(대지권): 111.02평	25,323,000원 25,323,000원	신건 (0회)
	2026-03-18	2025타경11870	[임야] 울주군 삼동면 하잠리 1223-7 토지(대지권): 2,228.52평	235,762,000원 235,762,000원	신건 (0회)
	2026-04-14	2025타경906	[임야] 울주군 상북면 지내리 산81-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 119.79평	25,740,000원 18,018,000원	유찰 (1회)
	2026-04-14	2025타경906	[임야] 울주군 상북면 지내리 산73-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 189.97평	38,936,000원 27,255,000원	유찰 (1회)
	2026-04-09	2025타경884	[임야] 울주군 언양읍 반송리 823-1 [법정지상권,유치권] 토지(대지권): 389.02평	798,696,000원 559,087,000원	유찰 (1회)
	2026-04-09	2025타경121	[임야] 울주군 서생면 화정리 산17 [분묘기지권] 토지(대지권): 7,319.90평	1,282,494,000원 897,746,000원	유찰 (1회)
	2026-04-02	2025타경749	[임야] 울주군 웅촌면 대복리 31-32 [분묘기지권] 토지(대지권): 199.95평	28,423,000원 19,896,000원	유찰 (1회)
	2026-03-31	2025타경1411	[임야] 울주군 청량읍 율리 산134-9 [분묘기지권] 토지(대지권): 19.97평	2,970,000원 2,079,000원	유찰 (1회)
	2026-04-08	2025타경1033	[임야] 울주군 두서면 차리 산110-1 토지(대지권): 728.72평	178,266,000원 87,350,000원	유찰 (2회)
	2026-04-09	2025타경626	[임야] 울주군 삼동면 조일리 산42-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 500.03평	34,713,000원 17,009,000원	유찰 (2회)
	2026-04-09	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-9 토지(대지권): 1,154.64평	103,059,000원 50,499,000원	유찰 (2회)
	2026-04-09	2024타경2267	[임야] 울주군 웅촌면 통천리 786-6 토지(대지권): 554.48평	242,295,000원 118,725,000원	유찰 (2회)
	2026-04-02	2024타경9510	[임야] 울주군 상북면 덕현리 산158 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,922.15평	125,580,000원 61,534,000원	유찰 (2회)

소 재 지	울산광역시 울주군 두동면 구미리
물건용도	임야
토지면적	157.50㎡(47.64평)
건물면적
사건번호	2023타경6651
감정평가액	38,987,500원
최저입찰가	(100%) 38,987,500원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

사건번호 : 2023타경6651 (울산지방법원)

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울주군 구미리에 위치한 임야 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

[추천 경매물건] 울산시 울주군 임야, 3899만원 / 2023타경6651