소 재 지	경기도 양주시 유양동 583-8
물건용도	대지
토지면적	365.71㎡(110.63평)
건물면적
사건번호	2024타경1470
감정평가액	233,688,690원
최저입찰가	(70%) 163,582,000원
입 찰 일	2026.05.07(목) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0324)입니다.
입찰일은 2026.05.07입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 233,688,690원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,656,986원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 762일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 762일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.07.02.근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	유양동 583-8	대	365.7143㎡ (110.63평) 지분 5/7 전부

1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 양주시 유양동에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재하는 지역임.
2)교통상황 인근에 버스정류장 등이 소재함.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 부정형으로 주거용 및 창고용 건부지 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 인접토지를 통해 본건으로 진출입 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 개발제한구역 등임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 사진용지 등 참조 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년6월7일	소유권
2019년6월7일	소유권
2019년7월2일	근저당권	52,500,000원
2020년3월23일	근저당권	15,000,000원
2023년5월22일	가압류	6,105,023원
2023년6월14일	가압류	22,737,903원
2023년11월7일	가압류	10,171,270원
2024년3월11일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 2. 지상 제시외 건물 매각 제외, 법정지상권 성립 여부 불명. 매각에서 제외되는 건물을 감안한 토지 가격 163,582,080원

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 부동산은 건물의 부지로 사용되고 있으며, 지상에 제시외 2층 단독주택과 창고 등이 소재하고 있음. - 지상에 소재한 건물은 등기사항증명서나 건축물대장에 등재되어 있지 않음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	305,711,000원원	192,000,000원원	63%	2회회
6개월	563,542,667원원	340,800,033원원	61%	2회회
12개월	1,325,442,600원원	608,858,887원원	52%	2.6회회

경기 대지경매> 양주시 7011만원 싼 대지, 2024타경1470

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-23	2025타경73331	[대지] 양주시 고암동 618-2 토지(대지권): 398.15평	5,514,878,000원 5,514,878,000원	신건 (0회)
	2026-04-21	2025타경72862	[대지] 양주시 옥정동 1018-10 토지(대지권): 88.00평	433,441,000원 433,441,000원	신건 (0회)
	2026-05-07	2025타경72480	[대지] 양주시 옥정동 1018-9 토지(대지권): 85.85평	420,024,000원 294,017,000원	유찰 (1회)
	2026-05-07	2025타경72366	[대지] 양주시 남면 상수리 147-49 토지(대지권): 54.15평	125,300,000원 87,710,000원	유찰 (1회)
	2026-04-30	2025타경4087	[대지] 양주시 마전동 459-8 토지(대지권): 188.64평	2,756,312,000원 1,929,418,000원	유찰 (1회)
	2026-05-19	2025타경72478	[대지] 양주시 옥정동 1014-5 토지(대지권): 97.62평	516,320,000원 361,424,000원	유찰 (2회)
	2026-05-07	2024타경1470	[대지] 양주시 유양동 583-8 [법정지상권] 토지(대지권): 110.63평	233,688,690원 163,582,000원	유찰 (2회)
	2026-04-30	2025타경72003	[대지] 양주시 백석읍 홍죽리 238-1 토지(대지권): 61.11평	88,124,460원 43,181,000원	유찰 (2회)
	2026-05-19	2024타경78227	[대지] 양주시 산북동 351-3 토지(대지권): 4,824.49평	9,814,984,960원 2,356,577,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경기도 양주시 유양동 583-8
물건용도	대지
토지면적	365.71㎡(110.63평)
건물면적
사건번호	2024타경1470
감정평가액	233,688,690원
최저입찰가	(70%) 163,582,000원
입 찰 일	2026.05.07(목) 10:30

사건번호 : 2024타경1470 (의정부지방법원)

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감정가 2억 3369만원, 2회 유찰된 경기 양주시 유양동 대지의 최저입찰가는 1억 6358만원입니다.

경기 대지경매> 양주시 7011만원 싼 대지, 2024타경1470