소 재 지	경상북도 경주시 천북면 화산리
물건용도	공장용지
토지면적	27,040.00㎡(8,179.60평)
건물면적
사건번호	2025타경10351
감정평가액	5,916,782,000원
최저입찰가	(70%) 4,141,747,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원(☎ 770-4361)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(33,176,410원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경10721,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 401일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 401일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록5,6,및 목록7 중 642 분의198: 2021.12.13.근저 당권 설정 목록1,8 및 목록7 중 642 분의427: 2022.1.13.근저 당권

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화산리 756-3	공장용지	17460㎡ (5,281.65평)
	화산리 산71-4	임야	681㎡ (206.00평)
	화산리 756-5	공장용지	8123㎡ (2,457.21평)
	화산리 756-6	도로	625㎡ (189.06평) 지분 642분의 625 전부
	화산리 756-7	도로	151㎡ (45.68평) 지분 283분의 151 전부

1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상북도 경주시 천북면 성지리 소재 ""성지저수지"" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 자연부락 내 단독주택, 전원주택지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다 2)토지의 상황 1) 교통상황 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
2) 형태, 규모, 이용상황 등 서측 하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 ""공장나지"" (기준시점 현재 캠핑장으로 이용), 북서측 및 남동측 일부는 ""법면""으로 이용 중입니다.
3) 도로상태 본건 남측으로 폭 약 7미터의 포장도로와 접합니다.
4) 토지이용계획사항 등 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
3)건물의 구조 및 현상 의뢰 목록상 기호(2,3)건물은 기준시점 현재 ""멸실"" 되었습니다.
4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 국내산 수전설비로서 일부 부품 소재불명 및 가동이 중단된 상태로 관리 상태 부실합니다.
5)공작물의 현상 없습니다.
6)기타참고사항 1) 임대관계: 미상입니다.
2) 공부와의 차이: 본건 기호(2,3)의 건물은 기준시점 현재 멸실되었습니다.
3) 제시목록외의 물건: 별첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 종물 및 부합물로 판단되는 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하여 토지에 영향을 미치는 것으로 판단됨니다.
4) 본건 기호(1) 지상에는 소유자불명의 캠핑시설(간이수영장, 에어바운스, 텐트, 경비실, 경계울타리, 파이프조 천막 휴게소, 집기비품류 등)이 소재하나, 철거 및 이동이 용이한 임시시설로 판단하여 평가에서 제외 하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월13일	소유권
2022년1월13일	근저당권	2,970,000,000원
2023년6월26일	근저당권	400,000,000원
2023년12월7일	가압류	26,214,000원
2023년12월13일	압류
2025년2월10일	강제경매
2025년9월24일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 지상소재 철거 이동 용이한 제시외건물 및 캠핑시설 매각제외. 목록7,8은 지분매각.

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 위 부동산 목록 1번 지상에 제시 외 건물 (조립식 사무실 건물 1동)이 소재함. (사진참조) 2) 현재는 캠핑장으로 운영 중인 것으로 보임.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

경주 천북면 공장용지 경매물건 ☆ 감정가 59억 1678만원 | 8,179.6평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-24	2025타경10351	[공장용지] 경주시 천북면 화산리 756-3 토지(대지권): 8,179.60평	5,916,782,000원 4,141,747,000원	유찰 (1회)

소 재 지	경상북도 경주시 천북면 화산리
물건용도	공장용지
토지면적	27,040.00㎡(8,179.60평)
건물면적
사건번호	2025타경10351
감정평가액	5,916,782,000원
최저입찰가	(70%) 4,141,747,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

사건번호 : 2025타경10351 (대구지방법원 경주지원)

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2025타경10351 사건의 공장용지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 70% 수준입니다.

경주 천북면 공장용지 경매물건 ☆ 감정가 59억 1678만원 | 8,179.6평