소 재 지	인천광역시 중구 무의동 7-2
물건용도	전
토지면적	1,263.00㎡(382.06평)
건물면적
사건번호	2024타경563786
감정평가액	1,025,352,000원
최저입찰가	(47%) 483,484,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1615)입니다.
입찰일은 2026.03.30입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 539일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 539일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.07.04.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	무의동 7-2	답	33㎡ (9.98평) 108분의33 지분전부
	무의동 10	전	50㎡ (15.13평)
	무의동 10-4	전	516㎡ (156.09평)
	무의동 12	대	393㎡ (118.88평)
	무의동 14	전	271㎡ (81.98평)

1)위치 및 주위환경 중구 무의동 소재 "광명항" 북측인근에 위치하는 토지로서 인근은 광명항을 중심으로한 농어촌주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 농어촌지대임.
2)교통상황 중구 도서지역인 무의도 내 토지이며 시내버스 종점 인근에 위치하여 도서지역으로서의 대중교통상황 보통인 지역임.
3)형태 및 이용상태 각각 완경사지대 내 부정형 등 토지로서 주거나지 및 휴경지상태임.
4)인접 도로상태 광명항까지의 소로는 현재 도로확장공사 중이며, 비포장 세로에 접하거나(연번3,5) 인접필지를 통하여 도보통행함.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역(수도권정비계획법), 중점경광관리구역 내 토지임.
6)제시목록 외의 물건 연번3(무의동 10-4) 토지 일부에 소유자 미상의 폐가상태의 주택(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재하고있으며 점유면적 및 위치 등은 측량을 요함.
7)공부와의 차이 연번3(무의동 10-4) 토지 일부에 소유자 미상의 폐가상태의 주택(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대차관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년7월16일	소유권
2019년7월4일	근저당권	650,000,000원
2019년7월4일	지상권
2021년7월9일	근저당권	104,000,000원
2023년9월8일	근저당권	240,000,000원
2024년9월27일	강제경매
2024년10월7일	임의경매
2024년11월5일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각 목록3 지상에 소유자불명의 폐가(브럭조 스레트지붕) 1동이 소재하며 매각에서 제외. 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가 격은 347,835,600원임 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건은 무의도 광명항 해변에 인접한 토지로 주변은 상가, 단독주택, 숙박시설 등이 밀집한 지역임 - 본건 부동산의 정확한 면적이나 위치, 인접 토지와의 경계는 측량등 별도의 확인이 필요함 (제시외) 목록3 토지에 단층주택 1동이 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	638,523,544원원	330,888,200원원	50%	2.8회회
6개월	457,601,611원원	223,318,336원원	49%	2.7회회
12개월	281,525,738원원	140,392,655원원	51%	2.3회회

중구 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 382.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-13	2025타경503484	[전] 중구 덕교동 182-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 336.08평	736,593,000원 515,615,000원	유찰 (1회)
	2026-04-07	2025타경138	[전] 중구 을왕동 445 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 510.92평	594,528,000원 416,170,000원	유찰 (1회)
	2026-04-08	2025타경507873	[전] 중구 덕교동 638 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 76.84평	87,376,000원 42,814,000원	유찰 (2회)
	2026-03-30	2024타경563786	[전] 중구 무의동 7-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 382.06평	1,025,352,000원 483,484,000원	유찰 (2회)

소 재 지	인천광역시 중구 무의동 7-2
물건용도	전
토지면적	1,263.00㎡(382.06평)
건물면적
사건번호	2024타경563786
감정평가액	1,025,352,000원
최저입찰가	(47%) 483,484,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

사건번호 : 2024타경563786 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

감정가 10억 2535만원, 2회 유찰된 인천시 중구 무의동 7-2 전의 최저입찰가는 4억 8348만원입니다.

중구 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 382.1평)