소 재 지	경기도 양주시 남면 경신리
물건용도	임야
토지면적	572.23㎡(173.10평)
건물면적
사건번호	2025타경72496
감정평가액	105,862,550원
최저입찰가	(34%) 36,311,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0366)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 105,862,550원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 2,636,083원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 321일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 321일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.6.10. 개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	경신리 산13-2	임야	572.2333㎡ (173.10평) 지분 360분의 12 전부

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년12월14일	소유권
2024년5월13일	소유권
2024년5월13일	소유권
2022년6월15일	소유권
2022년6월15일	소유권
2003년6월26일	소유권
2022년6월15일	소유권
2024년5월13일	소유권
2022년6월15일	소유권
2022년6월15일	소유권
2022년6월15일	소유권
2022년8월4일	소유권
2022년9월22일	소유권
2022년9월22일	소유권
2017년12월14일	소유권
2023년7월10일	근저당권	27,000,000원
2023년7월10일	근저당권	27,000,000원
2023년9월14일	가압류	9,999,515원
2023년10월24일	강제경매
2025년6월10일	강제경매
2025년7월15일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 2. 분묘 수기 및 제시외 건물이 토지의 사용 수익에 영향을 미치는 점을 감안하여 평가함 3. 분묘 및 제시외 건물을 위한 분묘기지권, 법정지상권 성립여부는 불명 4. 지상 수목은 토지에 포함하여 평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건은 대부분 공부상 지목과 같은 수목과 잡풀이 무성한 자연림 상태의 경사진 임야임 - 본건 토지 중앙부에 수기의 분묘가 소재하며 관리상태가 양호한 대부분 `문화류씨`의 분묘로 종중 선산으로 추정됨 - 본건 서쪽편에 관리되지 않아 방치되어 봉분이 많이 무너진 분묘 형태의 4~5기가 소재하나, 정확한 분묘 여부는 별도 확인이 필요함 - 본건 토지 일부는 밭으로 사용중이며 고추, 콩, 감자, 옥수수, 토마토, 가지 등 각종 농산물을 경작중임 - 본건 북쪽 인근에 군 부대 훈련장과 사격장이 위치하고 있으며, 토지 북동쪽 일부는 군부대 전투기술훈련장 출입로가 포함되어 있으나, 정확한 경계는 별도 확인이 필요함 - 본건 경계 부근에 인근 공장(주식회사 벤트윈)의 부지 일부가 포함된 것으로 추정되나, 정확한 경계는 별도 확인이 필요하며, 포함된 공장부지에 제시외 차양시설이 소재함 - 본건 토지 내에 다른 지번(양주시 남면 경신리 산 15 임야)의 토지가 일부 포함되어 있음 - 본건 토지의 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도 확인이 필요함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	533,017,877원원	266,366,700원원	34%	4회회
6개월	445,486,605원원	210,016,683원원	44%	3.2회회
12개월	402,020,832원원	162,488,651원원	33%	4.2회회

남면 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 173.1평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-19	2025타경3374	[임야] 양주시 산북동 산9-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 143.83평	32,565,310원 22,796,000원	유찰 (1회)
	2026-05-07	2025타경73541	[임야] 양주시 광적면 우고리 496-3 토지(대지권): 38,213.62평	10,629,186,000원 7,440,430,000원	유찰 (1회)
	2026-05-19	2025타경72148	[임야] 양주시 남면 황방리 산116 토지(대지권): 4,590.14평	151,740,000원 106,218,000원	유찰 (2회)
	2026-05-12	2025타경3442	[임야] 양주시 은현면 용암리 784-47 [법정지상권] 토지(대지권): 2,977.21평	5,507,974,000원 2,698,907,000원	유찰 (2회)
	2026-04-30	2025타경2326	[임야] 양주시 장흥면 석현리 산167 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,404.40평	829,920,000원 406,661,000원	유찰 (2회)
	2026-04-23	2025타경764	[임야] 양주시 남면 황방리 산6 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,999.89평	446,263,650원 153,069,000원	유찰 (4회)
	2026-05-28	2024타경81803	[임야] 양주시 은현면 선암리 산60-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,690.07평	318,459,000원 37,466,000원	유찰 (6회)
	2026-05-12	2025타경72496	[임야] 양주시 남면 경신리 산13-2 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 173.10평	105,862,550원 36,311,000원	재진행 (5회)
	2026-05-07	2024타경88880	[임야] 양주시 남방동 산105-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 899.94평	193,375,000원 32,501,000원	유찰 (5회)
	2026-05-19	2024타경90180	[임야] 양주시 은현면 운암리 338-4 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,410.32평	1,667,984,600원 400,483,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경기도 양주시 남면 경신리
물건용도	임야
토지면적	572.23㎡(173.10평)
건물면적
사건번호	2025타경72496
감정평가액	105,862,550원
최저입찰가	(34%) 36,311,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:30

사건번호 : 2025타경72496 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

이번에 소개할 경매물건은 경기 양주에 위치한 임야입니다. 최저입찰가는 3631만원입니다.

남면 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 173.1평