소 재 지	전라남도 광양시 옥룡면 산남리
물건용도	전
토지면적	1,699.00㎡(513.95평)
건물면적	13.00㎡(3.93평)
사건번호	2024타경61780
감정평가액	64,813,000원
최저입찰가	(45%) 29,036,000원
입 찰 일	2025.11.17(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.11.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(9,442,733원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경62134,2024타경63434,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.11.14. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	산남리 799	전	1699㎡ (513.95평)
제시외건물	산남리 799	창고	13.0 ㎡(3.93평) 포함
제시외건물	산남리 799	수목	제외

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 소재 "남정마을" 서측 인근(일련번호 1)과 서측 근 거리(일련번호 2)에 위치하고, 주변은 전, 임야 등이 소재하는 산간농경지대임.
2)교통상황 공히 본건까지 차량출입 불가능하고 원거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1) : 부정형 완경사지로서 전, 분묘 등으로 이용중임.
일련번호 2) : 임야화된 묵전상태임.
4)인접 도로상태 공히 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개젖소사육제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 일련번호 2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지닭오리개젖소사육제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 일련번호 1) 위 지상에 소재함.
ㄱ) 강판조 강판지붕 단층 창고, 4.2x3.1 ≒ 13.0㎡ 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년2월1일	소유권
2024년11월14일	강제경매
2024년11월18일	강제경매
2025년1월2일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

분묘 소재로 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 매각 포함 2. 농지취득자격증명 제출요하므로 매수희망자는 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것(매각결 정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정이 된 경우 매수신청보증금 몰수) 3. 비닐하우스 및 수목 매각 제외 4. 분묘(3기) 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건(물건번호1,2번)은 광양시 옥룡면 산남리 남

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	84,570,889원원	46,907,419원원	55%	3.1회회
6개월	111,559,545원원	66,510,070원원	55%	3.1회회
12개월	140,734,111원원	73,945,820원원	54%	3.2회회

광양시 옥룡면 산남리 전 경매 물건 ρ 2024타경61780

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-01	2025타경51217	[전] 광양시 도이동 510-87 토지(대지권): 49.61평	30,176,000원 21,123,000원	유찰 (1회)
	2025-12-01	2025타경50930	[전] 광양시 광영동 394 토지(대지권): 330.94평	334,290,000원 234,003,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경424	[전] 광양시 옥룡면 산남리 305-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,004.97평	530,240,000원 371,168,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경424	[전] 광양시 옥룡면 산남리 313-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 78.95평	20,619,000원 14,433,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경424	[전] 광양시 옥룡면 산남리 398 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 39.93평	9,900,000원 6,930,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경406	[전] 광양시 봉강면 조령리 32-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,128.63평	176,616,000원 123,631,000원	유찰 (1회)
	2025-11-10	2025타경468	[전] 광양시 광양읍 덕례리 1372-18 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,301.18평	3,683,207,000원 2,578,245,000원	유찰 (1회)
	2025-11-03	2025타경447	[전] 광양시 광양읍 초남리 116-6 [농지취득자격증명] 건물: 4.11평 토지(대지권): 422.29평	259,558,800원 181,691,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2025타경72	[전] 광양시 태인동 651 토지(대지권): 74.19평	21,338,490원 11,950,000원	유찰 (2회)
	2025-11-10	2025타경336	[전] 광양시 황길동 1257 토지(대지권): 200.56평	116,688,000원 65,346,000원	유찰 (2회)
	2025-11-17	2024타경61780	[전] 광양시 옥룡면 산남리 799 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 3.93평 토지(대지권): 513.95평	64,813,000원 29,036,000원	유찰 (3회)
	2025-11-10	2025타경50992	[전] 광양시 옥곡면 장동리 195-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 58.53평	17,554,000원 7,864,000원	유찰 (3회)
	2025-10-27	2024타경60206	[전] 광양시 광양읍 죽림리 591 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 569.91평	81,012,000원 36,293,000원	유찰 (3회)
	2025-11-17	2024타경4701	[전] 광양시 진상면 어치리 40 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 366.03평	37,990,000원 13,615,000원	유찰 (4회)
	2025-11-10	2024타경4961	[전] 광양시 옥룡면 동곡리 61-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 569.31평	223,958,000원 80,267,000원	유찰 (4회)

소 재 지	전라남도 광양시 옥룡면 산남리
물건용도	전
토지면적	1,699.00㎡(513.95평)
건물면적	13.00㎡(3.93평)
사건번호	2024타경61780
감정평가액	64,813,000원
최저입찰가	(45%) 29,036,000원
입 찰 일	2025.11.17(월) 10:00

사건번호 : 2024타경61780 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

광양시 옥룡면 산남리에 위치한 본 전 경매물건은 6481만원짜리가 2904만원까지 떨어진 상태입니다.

광양시 옥룡면 산남리 전 경매 물건 ρ 2024타경61780