구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	민락동 557-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	138.15㎡ (41.79평)
	민락동 557-1	2층 주택 철근콘크리트조	216.24㎡ (65.41평)
	민락동 557-1	3층 주택 철근콘크리트조	164.24㎡ (49.68평)
	민락동 557-1	옥탑 철근콘크리트조	19.48㎡ (5.89평)
제시외건물	민락동 557-1	보일러실	22.5 ㎡(6.81평) 포함
	민락동 557-1	작업실	77.8 ㎡(23.53평) 포함
	민락동 557-1	차양	12.1 ㎡(3.66평) 포함
	민락동 557-1	작업실	9.5 ㎡(2.87평) 포함
	민락동 557-1	창고	6.0 ㎡(1.82평) 포함
	민락동 557-1	발코니	43.0 ㎡(13.01평) 포함
	민락동 557-1	발코니	11.3 ㎡(3.42평) 포함
	민락동 557-1	차양	24.0 ㎡(7.26평) 포함

1)건물의 구조 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건으로서, 외벽:몰탈위 페인트 및 드라이비트 마감, 내벽:몰탈위 페인트, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호:샷시창호임, 2)이용상태 1층:근린생활시설로 이용중임, 2층,3층:주택으로 이용중임, 옥탑:계단실 등으로 이용중임.
3)설비내역 위생. 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 -후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)-ㅇ)이 소재하는 것 으로 조사 되었는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병행한 원 가법으로 감정평가하였음.
-본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 컨테이너가 소재하나, 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
5)공부와의 차이 본건중 2층, 3층은 관련 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 후첨 "사진 용지"와 같이 주택으로 이용중인 바, 현황을 고려하여 감정평가하였으니 경매진행시 참고하 시기 바람.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
본건중 1층 일부 증축부분은 현황 및 관리상태 등을 고려하여 기존 사용승인일자를 기준으로 감정평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년6월17일	소유권

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년7월23일	소유권
2024년8월9일	근저당권	158,000,000원
2024년9월25일	압류
2024년10월23일	압류
2024년12월3일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 포함하여 매각 (지상의 컨테이너 매각에서 제외) 2. 건물만 매각하며 1층은 근린시설, 2층,3층은 주택으로 각 이용 중임 (법정지상권 성립 여부 불분명) 3. 본건 경매는 토지 소유자인 이경임이 경매대상 건물 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도 소송을 제기하여 경매대상 건 물 소유자는 경매대상 건물을 철거하고, 토지를 인도하며 토지인도일까지 매월 3,756,000원의 임료를 지급하라는 판결에 기한 것임 4. 건축물대장상 557-1 단일 지상 건물임

[부동산 현황조사서 비고란]
본건부동산은 2003,1,11,제2종근린생활시설로 사용승인된 3층건물로서 소유자는 주식회사 에코파그린텍(171211-0119634)인데, 상가건물임대차현황서에 의하면, 본건 2층201호를 주소지로 하여 2023.2.22.자로 사업자등록신청을 한 상가임차인 이현수(68년생)가 확인되고, 그밖에 상가임차인은 확인되지 않으며, 전입세대확인서,외국인체류확인서에 의하면, 본건을 주소지로 하여 전입신고를 한 전입세대나 거소신고를 한 외국인은 전혀 확인되지 않는바, 현장방문당시 본건건물에서 아무도 만나지 못해 본건건물의 실제점유자나 점유권원 등을 확인하지 못하였으며, 다만 현장방문시 육안을 통해 확인한 바에 의하면, 현황사진에 나타난 바와 같이 본건건물이 집합건물이 아니라 단독건물임에도 마치 다가구 구분건물처럼 1층에는 101호가 있었고,2층에는 201호,202호,203호가 있었으며,3층에는 301호와 302호로 구분되어 있었으며, 1층 출입문 왼쪽에는 201호부터 302호까지 각호수별로 구분된 우편함이 있었는데, 201호 우편함에는 수신자가 본건 상가건물임대차현황서상 상가임차인으로 등재된 이현수로 기재된 우편물이 2통이 놓여있었으며, 한편 1층 출입문에는 본건건물 관리책임자가 원장으로 기재되어있고,위 관리책임자의 연락처(010-8738-3926)가 기재된 안내문(현황사진 참조)이 부착되어 있었는바, 본직이 본건 현황조사를 위해 위 관리책임자의 연락처로 전화를 했더니, 위 관리책임자는 자신이 본건 집행채권자인 이경임이라고 하였으며, 이경임이 진술하기를, `본건건물에는 현재 아무도 거주하거나 점유를 하고있지 않고, 상가건물임대차현황서상 본건201호에 상가임차인으로 기재된 이현수(68년생)도 이사를 가서 현재 공실상태이며, 본건201호뿐만 아니라 101호부터 302호까지 현재 모두 공실상태이며, 본건1층은 자신이 작업실로 사용하거나 고양이밥을 주는 장소로 사용을 했고, 201호부터 302호까지 각 호실 현관문 잠금장치 비밀번호는 모두 같으며,각호실 내부는 크기만 다를뿐 주방싱크대,화장실과 방실이 갖추어진 독립된 주거공간으로 시설되어 있으며, 자신은 본건건물이 소재한 부지의 토지주인인데, 건물주가 1년이 넘게 토지사용료를 주지않고 도망을 가서 본건경매매신청을 하게 되였으며, 본건 현황조사를 위해 필요하다면 각호실 비밀번호를 가르쳐줄테니 확인해 봐라` 라고 하므로, 상가건물임대차현황서상 본건 상가임차인 이현수가 점유중인 것으로 표시된 201호 내부만을 확인해 보았는데, 위 이경임의 진술대로 본건201호 내부에는 공실상태인 독립된 주거공간이었으며(현황사진 참조), 다만,집행채권자의 진술만으로 공부상 상가임차인으로 등재된 이현수를 상가임차인에서 배제할수없고, 본건집행절차에서 임차인보호에 차질이 없도록 본건 101호부터 302호 각호실 현관문에 본건경매사건번호,담당경매계의 연락처,임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문을 모두 부착하였으며, 본건 현황보고서에는 집행채권자 이경임의 진술과 달리 공부상 상가임차인으로 등재된 이현수를 상가임차인으로 보고하기로 하며, 한편 본건건물의 소재는 등기사항증명서상 의정부시 민락동 557-1과 의정부시 민락동 557-5번지 양지상 건물로 되어있으나, 위 민락동 557-5번지는 2003.1.18.자로 민락동 557-1번지로 합병이 되고 2014.2.21.정리되었으나(일반건축물대장 변동내역및원인부분 참조) 현재 등기사항증명서상에는 표시변경이 이루어지지 않는 것으로 보이며, 또한 본건 민락동 557-5번지는 해당 토지를 찾을수 없다는 문구와 함께 지적도등본이 발급되지 않으며, 추가적으로 본건건물의 위치와 경계가 공부상 기재와 일치하는지 여부를 육안을 통해서는 확인할수 없다는 점을 보고하면서 이로서 본건 현황조사를 종결함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	564,222,222원원	336,214,667원원	59%	2.1회회
6개월	508,181,818원원	303,283,818원원	60%	2.1회회
12개월	447,058,133원원	264,501,480원원	62%	2.1회회

의정부 민락동 근린주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-09-02	2024타경79589	[근린주택] 의정부시 가능동 639-2 건물: 186.48평 토지(대지권): 80.31평	1,854,659,760원 1,298,262,000원	유찰 (1회)
	2025-09-02	2024타경91138	[근린주택] 의정부시 민락동 557-1 [법정지상권] 건물: 225.15평	482,471,220원 236,411,000원	유찰 (2회)
	2025-09-17	2025타경70015	[근린주택] 의정부시 의정부동 191-12 건물: 63.27평 토지(대지권): 46.22평	878,154,700원 301,207,062원	유찰 (3회)

소 재 지	경기도 의정부시 민락동 557-1
물건용도	근린주택
토지면적
건물면적	744.31㎡(225.15평)
사건번호	2024타경91138
감정평가액	482,471,220원
최저입찰가	(49%) 236,411,000원
입 찰 일	2025.09.02(화) 10:30

사건번호 : 2024타경91138 (의정부지방법원)

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의정부 민락동 557-1의 근린주택 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 2억 3641만원입니다.

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