소 재 지	전라남도 곡성군 겸면 송강리
물건용도	전
토지면적	717.00㎡(216.89평)
건물면적
사건번호	2024타경83255
감정평가액	13,264,500원
최저입찰가	(45%) 5,942,496원
입 찰 일	2025.10.15(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1611)입니다.
입찰일은 2025.10.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 398일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 398일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	송강리 253	전	717㎡ (216.89평)

1)위치 및 주위환경 전남 곡성군 겸면 괴정리, 송강리에 소재하며, 주위는 전,임야 등(기호 1) 또는 전,임야,농가주택 등(기호 2)으로 이루어짐 2)교통상황 인근에 버스승강장이 소재함 3)형태 및 이용상태 기호 1: 사다리형 완경사지, 묵전 기호 2: 사다리형 완경사지, 대밭 및 일부 전 4)인접 도로상태 맹지 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 기호 2: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 6)제시목록 외의 물건 기호 2 지상의 블럭조 철망 판넬지붕, 축사 등, 약 5㎡ 는 이동 및 철거가 용이하고 인접 필지 소유자가 설치한 것으로 조사되어 평가외함 7)공부와의 차이 기호 1: 묵전 기호 2: 대밭 및 일부 전 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2010년12월14일	소유권
2023년11월27일	가압류	8,325,625원
2024년10월14일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 공부상 "전"이나 현황은 "대밭 및 일부 전" - 지상위 대나무는 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가함, 대나무 매각 포함 - 지상에 제시외 건물(블록조 철망 판넬지붕 및 축사 등 약 5㎡)은 이동 및 철거가 용이함, 인접필지 소유자가 설치한 것으로 감정평가서상 조사됨, 매각 제외

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	126,593,300원원	90,484,517원원	51%	3.7회회
6개월	134,457,500원원	85,235,233원원	52%	3.7회회
12개월	111,416,700원원	68,136,229원원	54%	3.4회회

곡성군 겸면 1326만원 216.9평 전 경매물건을 732만원 싸게 경매

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-10	2025타경32009	[전] 곡성군 고달면 백곡리 257 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 696.96평	17,250,200원 9,661,000원	유찰 (2회)
	2025-11-26	2024타경87066	[전] 곡성군 고달면 목동리 39 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 232.93평	11,100,000원 6,216,000원	유찰 (2회)
	2025-11-27	2024타경88496	[전] 곡성군 석곡면 염곡리 1171 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 163.05평	1,940,400원 869,299원	유찰 (3회)
	2025-10-15	2024타경83255	[전] 곡성군 겸면 송강리 253 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 216.89평	13,264,500원 5,942,496원	유찰 (4회)
	2025-12-03	2024타경76622	[전] 곡성군 오곡면 송정리 204-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 363.91평	19,268,700원 3,535,000원	유찰 (7회)
	2025-12-09	2024타경63220	[전] 곡성군 석곡면 봉전리 366 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 19.97평	660,000원 64,000원	유찰 (10회)
	2025-12-09	2024타경63220	[전] 곡성군 석곡면 봉전리 323 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 28.51평	942,500원 90,000원	유찰 (10회)
	2025-12-09	2024타경63220	[전] 곡성군 석곡면 봉전리 205 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 29.27평	967,500원 92,000원	유찰 (10회)
	2025-11-26	2024타경63251	[전] 곡성군 오곡면 봉조리 639 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 217.50평	2,876,000원 269,824원	유찰 (10회)
	2025-12-11	2023타경75875	[전] 곡성군 곡성읍 구원리 53-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 77.08평	8,153,600원 1,871,000원	유찰 (6회)

소 재 지	전라남도 곡성군 겸면 송강리
물건용도	전
토지면적	717.00㎡(216.89평)
건물면적
사건번호	2024타경83255
감정평가액	13,264,500원
최저입찰가	(45%) 5,942,496원
입 찰 일	2025.10.15(수) 10:00

사건번호 : 2024타경83255 (광주지방법원)

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