소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진동면
물건용도	전
토지면적	848.00㎡(256.52평)
건물면적
사건번호	2024타경100127
감정평가액	46,835,000원
최저입찰가	(7%) 3,369,000원
입 찰 일	2026.04.02(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055) 240-9415)입니다.
입찰일은 2026.04.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 10회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 779일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 779일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.01.10.경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	태봉리 598-1	전	848㎡ (256.52평) 2분의 1 지분 전부
제시외건물	태봉리 598-1	농막	12.8 ㎡(3.87평) 제외
제시외건물	태봉리 598-1	계사	49 ㎡(14.82평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리소재 태봉마을회관 서측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.
2)교통상황 대체적인 대중교통사정 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 대체로 동측하향 경사지세내 부정형의 토지로서 농경지 및 일부 묘지로 이용중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률＞ 6)제시목록 외의 물건 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.
7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1985년4월15일	소유권
2020년12월21일	소유권
2024년1월10일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 제시외 건물 및 수목 매각 제외. 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰 수). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지임. 농경지 및 일부 묘 지로 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 `농경지`로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 제시외 분묘수기 및 농막,계사,제시외(과)수목(수종불상) 등이 소재하는 것으로 보여지나(별첨 사진참조), 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 사료됨.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

경남 창원 마산합포구 전 경매 함정이 있을까? ☆ 2024타경100127

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-02	2025타경211	[전] 창원시 마산합포구 구산면 내포리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 42.35평 토지(대지권): 332.15평	115,414,000원 80,790,000원	유찰 (1회)
	2026-03-26	2025타경239	[전] 창원시 마산합포구 구산면 수정리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 467.97평	293,930,000원 205,751,000원	유찰 (1회)
	2026-03-26	2025타경231	[전] 창원시 마산합포구 진동면 신기리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,900.00평	2,374,218,000원 1,661,953,000원	유찰 (1회)
	2026-03-26	2025타경209	[전] 창원시 마산합포구 진북면 이목리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 572.03평	266,631,000원 186,642,000원	유찰 (1회)
	2026-03-19	2025타경20663	[전] 창원시 마산합포구 덕동동 761 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,043.02평	496,512,000원 347,558,000원	유찰 (1회)
	2026-03-19	2024타경906	[전] 창원시 마산합포구 진전면 여양리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 285.86평	26,460,000원 18,522,000원	유찰 (1회)
	2026-04-02	2025타경20484	[전] 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 961.04평	794,057,000원 389,088,000원	유찰 (2회)
	2026-04-02	2025타경20459	[전] 창원시 마산합포구 진동면 신기리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 108.90평	18,000,000원 8,820,000원	유찰 (2회)
	2026-03-05	2025타경20679	[전] 창원시 마산합포구 구산면 내포리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 130.08평	46,010,000원 22,545,000원	유찰 (2회)
	2026-04-02	2025타경20434	[전] 창원시 마산합포구 진동면 고현리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 503.06평	84,604,000원 29,019,000원	유찰 (3회)
	2026-04-02	2024타경105313	[전] 창원시 마산합포구 진전면 고사리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 647.96평	145,656,000원 49,960,000원	유찰 (3회)
	2026-03-19	2025타경20430	[전] 창원시 마산합포구 구산면 내포리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 88.94평	13,524,000원 6,924,000원	유찰 (3회)
	2026-03-19	2025타경199	[전] 창원시 마산합포구 진전면 일암리 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 107.69평	38,986,000원 19,961,000원	유찰 (3회)
	2026-03-12	2024타경104105	[전] 창원시 마산합포구 진북면 영학리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 215.08평	35,550,000원 18,202,000원	유찰 (3회)
	2026-03-12	2024타경104105	[전] 창원시 마산합포구 진북면 영학리 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 962.86평	124,203,000원 63,592,000원	유찰 (3회)

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 진동면
물건용도	전
토지면적	848.00㎡(256.52평)
건물면적
사건번호	2024타경100127
감정평가액	46,835,000원
최저입찰가	(7%) 3,369,000원
입 찰 일	2026.04.02(목) 10:00

사건번호 : 2024타경100127 (창원지방법원 마산지원)

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경남 창원 마산합포구에 위치한 전 경매물건을 소개합니다. 감정가는 4684만원, 현재 최저입찰가는 337만원입니다.

경남 창원 마산합포구 전 경매 함정이 있을까? ☆ 2024타경100127