소 재 지	전라남도 완도군 군외면 불목리 829-1 제2동
물건용도	양어장
토지면적
건물면적	45.90㎡(13.88평)
사건번호	2024타경50493
감정평가액	20,007,000원
최저입찰가	(12%) 2,350,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 530-9115)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 9회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 655일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 655일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.01.31 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	고마도길 138-136	지1층 양수실, 기계실	20.25㎡ (6.13평)
건물	고마도길 138-136	1층 양수실, 기계실	20.25㎡ (6.13평)
제시외건물	고마도길 138-136	가추	5.4 ㎡(1.63평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 "고마도" 내에 위치하며,주위는 양어양식장 등인 해안어촌지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하나, 도서인바 교통사정은 불편시됨.
[이용상태] 인접필지인 829-1,829-3과 함께 일단의 부정형,양어장부지임.
[도로상태] 지적도상 맹지이나, 일단의 양어장부지로서 남측으로 노폭 약 4M 도로에 접함.
[토지이용계획] 자연환경보전지역, 수산자원보호구역,가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
[제시외 물건] 별첨"지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.
[공부와의 차이] 공부상 "대"이나 현황 인접필지와 함께 일단의 양식장부지로 이용중임.
[참고사항] 1)임대관계 미상임.
[건물구조] 건물(1-가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 1층(지하층 소재) 건물로서, 벽체: 콘크리트마감임.
[이용상태] 기계실,양수실임.
[설비내역] 양수설비(배관,컨트롤패널 포함),기계설비(인버터,산소발생기 등)되어 있음.
[부합물/종물] 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 있으며, 본건 기호(1-가)의 "부합물" 또는 "종물"로 사료되나, "소유권 및 일괄경매 여부" 등은 재확인 하시기 바람.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 1)임대관계 미상임.
2)기타 본건 건물 기호(1-가)내에 제시외 기계기구 등이 소재하니 "소유권 및 일괄경매 여부" 등을 재확인 하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년1월31일	강제경매
2024년5월20일	가압류	135,778,012원
2024년5월20일	가압류	23,960,825원
2024년6월11일	가압류	304,631,132원
2024년6월11일	가압류	50,598,394원
2024년6월11일	가압류	29,632,418원
2024년6월11일	가압류	3,292,490원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

이 사건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
건물만 매각. 제시외 가추 매각 포함 제시외 기계기구 등은 매각 제외 본건 건물은 공부상 '829-1, 829, 829-3' 지상에 소재하는 것으로 되어있으나 현황 '829-3'지상에 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1-가)는 829-3 지상 소재하며 내부 제시외 기계기구 소재하며 기계기구중 인버터는 군 보조사업시설,산소발생기는 임대시설로 조사되며 목록2)맹지로 공실 상태의 제시외 타인 소유 주택(ㄱ:건축물 대장 첨부)소재,각파이프조 작업장(ㄴ)및 콘크리트 축양시설은 위 지상 및 타 지상에 소재하며 인접토지와 경계 등이 불명확 하여 경계 측량등 별도의 확인을 요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	140,465,454원원	67,241,786원원	139%	1.7회회
6개월	172,031,836원원	78,487,880원원	99%	1.9회회
12개월	197,199,540원원	92,702,437원원	97%	1.9회회

완도군 군외면 2001만원 양어장 경매로 1766만원 저렴하게 경매

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경50353	[농가시설] 완도군 노화읍 등산리 1247 [법정지상권] 건물: 2.12평 토지(대지권): 441.65평	119,350,000원 53,469,000원	유찰 (3회)
	2025-12-15	2024타경535	[농가시설] 완도군 노화읍 고막리 715 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 412.40평 토지(대지권): 5,865.17평	967,957,400원 277,533,000원	유찰 (5회)
	2025-12-15	2024타경1668	[농가시설] 완도군 노화읍 동천리 산9-1 건물: 52.18평 토지(대지권): 1,090.21평	281,338,000원 80,666,000원	유찰 (5회)
	2025-12-08	2024타경50493	[농가시설]전라남도 완도군 군외면 불목리 829-1 제2동 [법정지상권] 건물: 13.88평	20,007,000원 2,350,000원	유찰 (9회)

소 재 지	전라남도 완도군 군외면 불목리 829-1 제2동
물건용도	양어장
토지면적
건물면적	45.90㎡(13.88평)
사건번호	2024타경50493
감정평가액	20,007,000원
최저입찰가	(12%) 2,350,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

사건번호 : 2024타경50493 (광주지방법원 해남지원)

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