울산지방법원의 2024타경104330 사건, 24억 54만원짜리 근린시설 경매물건입니다.

12억 2427만원 저렴한 울주군 언양읍 근린시설 경매물건입니다.

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울산시 울주군 언양읍
물건종류	상가건물
건물면적	1,263.44㎡(382.19평)
토지면적
사건번호	2024타경104330 (1번)
감정평가액	24억 53만원
최저입찰가	11억 7626만원

이번에 보시게 되는 경매물건은 울산광역시 울주군 언양읍 남부리 상가건물입니다.

매각기일은 2025.07.22(화) 10:00이며, 입찰법원은 울산지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	울산광역시 울주군 언양읍 남부리
물건용도	상가건물
토지면적
건물면적	1,263.44㎡(382.19평)
사건번호	2024타경104330
감정평가액	2,400,536,000원
최저입찰가	(49%) 1,176,263,000원
입 찰 일	2025.07.22(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8261)입니다.
입찰일은 2025.07.22입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,400,536,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,835,616원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 458일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 458일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.08.13.자 근저당권 설정

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사건번호 : 2024타경104330 (울산지방법원)

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건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년8월13일	근저당권	996,000,000원
2021년8월20일	가등기
2021년8월24일	가압류	277,745,478원
2021년8월24일	가압류	400,000,000원
2024년3월19일	강제경매

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	172,894,737원원	144,626,270원원	81%	1.1회회
6개월	176,864,865원원	149,860,139원원	83%	1.1회회
12개월	204,904,762원원	173,373,556원원	82%	1.1회회

울주군 상가건물경매> 울산시 12억 2427만원 싼 상가건물 ( 382.2평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경104330	[근린시설] 울주군 언양읍 남부리 234 [법정지상권,유치권] 건물: 382.19평	2,400,536,000원 1,176,263,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경6337	[근린시설] 울주군 서생면 명산리 226 [유치권] 건물: 779.08평 토지(대지권): 1,324.95평	5,166,770,000원 2,531,717,000원	유찰 (2회)
	2025-08-12	2023타경115432	[근린시설]울산광역시 울주군 범서읍 구영리 387-1 건물: 234.02평 토지(대지권): 197.26평	2,395,362,020원 821,609,000원	재진행 (3회)