소 재 지	전라남도 진도군 임회면 명슬리
물건용도	임야
토지면적	33,223.00㎡(10,049.96평)
건물면적
사건번호	2025타경50404
감정평가액	92,277,400원
최저입찰가	(56%) 51,675,000원
입 찰 일	2026.07.13(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 530-9115)입니다.
입찰일은 2026.07.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 443일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 443일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.3.28.개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	명슬리 산75	임야	33223㎡ (10,049.96평)

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 진도군 임회면 명슬리 소재, '상미마을' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 마을주변 야산지대임.
2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 일련번호(1),(2)는 부정형의 급경사지로서, 자연림, 일부 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 일련번호(1),(2) 남측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역), 가축사육제한구 역(2,000m제한구역(돼지,오리,닭)), 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리, 닭)), 임업용산지, 준보전산지, 초지임.
일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역), 가축사육제한구역(2,000m제한구 역(돼지,오리,닭)), 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭)), 임업용산지 임.
6)제시목록 외의 물건 -- 7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
본건 일련번호(1) 토지 중 일부가 현황‘묘지(약 250㎡)’로 이용중인 바, 분묘기지권 성립 시 가격을 토지감정평가명세표에 별도로 기재하였으니 업무진행시 참고 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년3월18일	소유권
2021년10월12일	가압류	367,464,000원
2025년3월28일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

1. 분묘 2기 소재로 분묘기지권이 성립할 여지 있으나 성립여부는 불분명함 2. 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지 있으나 성립여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 현황 일부 '전' 및 '도로' 등으로 이용중임 2. 제시외 건물(폐축사) 등 매각 제외 3. 분묘 2기 소재(약250㎡), 토지 가액은 분묘로 인하여 제한 받는 가액임 4. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1)일부 전`및 도로이며 연고자 미상의 분묘 2기 및 블럭 및 목조 스레트지붕 폐가축사(ㄱ),콘크리트 천막지붕 구조물(ㄴ:가축분묘 시설물로 추정),FRP저장 탱크소재,목록2)일부`전` 및 도로이며 벽체만 있는 폐건물(ㄷ,ㄹ)소재하며 본건 임야 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	48,231,550원원	47,210,000원원	67%	3회회
6개월	64,604,533원원	35,103,875원원	55%	3.1회회
12개월	45,528,816원원	25,402,917원원	65%	2.5회회

전남 진도군 임회면 명슬리 임야 경매 (최저입찰가: 5168만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-07-20	2025타경50720	[임야] 진도군 진도읍 산월리 산151 토지(대지권): 21,700.44평	1,506,477,000원 1,054,534,000원	유찰 (1회)
	2026-07-20	2025타경50716	[임야] 진도군 조도면 신육리 산13 토지(대지권): 840.04평	2,415,990원 1,691,000원	유찰 (1회)
	2026-07-20	2025타경50716	[임야] 진도군 조도면 신육리 산44 토지(대지권): 3,960.03평	10,080,070원 7,056,000원	유찰 (1회)
	2026-06-29	2025타경50468	[임야] 진도군 진도읍 동외리 산74-1 토지(대지권): 1,719.46평	6,252,565원 4,377,000원	유찰 (1회)
	2026-07-20	2025타경50445	[임야] 진도군 군내면 분토리 산187 토지(대지권): 2,220.05평	5,944,590원 3,329,000원	유찰 (2회)
	2026-07-13	2025타경50404	[임야] 진도군 임회면 명슬리 산75 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 10,049.96평	92,277,400원 51,675,000원	유찰 (2회)

소 재 지	전라남도 진도군 임회면 명슬리
물건용도	임야
토지면적	33,223.00㎡(10,049.96평)
건물면적
사건번호	2025타경50404
감정평가액	92,277,400원
최저입찰가	(56%) 51,675,000원
입 찰 일	2026.07.13(월) 10:00

사건번호 : 2025타경50404 (광주지방법원 해남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

진도군 임회면 명슬리에 위치한 본 임야 경매물건은 9228만원짜리가 5168만원까지 떨어진 상태입니다.

전남 진도군 임회면 명슬리 임야 경매 (최저입찰가: 5168만원)