소 재 지	광주광역시 북구 충효동 38
물건용도	전
토지면적	909.00㎡(274.97평)
건물면적
사건번호	2025타경30241
감정평가액	60,627,000원
최저입찰가	(100%) 60,627,000원
입 찰 일	2026.04.01(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1938)입니다.
입찰일은 2026.04.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 444일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 444일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.01.06. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	충효동 38	전	909㎡ (274.97평)
제시외건물	충효동 38	주택	19.6 ㎡(5.93평) 제외
제시외건물	충효동 38	수목	1식 ㎡(0.30평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 광주광역시 북구 충효동 소재 "평촌명품마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지이며 전 및 관리사로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 북동측으로 소폭의 도로가 개설되어 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역<광주광역시 문화재보호 조례>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공원마을지구( 공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>, 국립공원( 공원지정일: 2013.3.4)<자연공원법>입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시 외 건물 (ㄱ)이 소재합니다.
7)공부와의 차이 본건은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "전 및 일부 대"입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 간이급수시설 취수원이 설치되어 있습니다. - 본건 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 창고 1동이 소재합니다. - 본건 지상에 식재된 제시 외 물건(소나무, 철쭉 등)은 현장조사 당시 개략적으로 수량을 파악하여 감정평가하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월30일	소유권
2022년1월6일	근저당권	48,000,000원
2024년6월24일	가처분
2025년1월9일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

- 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전 및 일부 대"임 - 지상에 제시외 건물소재, 매각 제외 - 제시외 건물 소재로 인하여 법정지상권 성립여지 있음 - 지상에 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 창고 소재, 매각 제외 - 지상에 식재된 수목(소나무, 철쭉 등)소재, 매각 제외 - 지상에 광주광역시에서 관리하는 간이급수시설 취수원 설치됨, 매각 제외(매수인은 취수원의 이전 및 철거 등 시설 변경을 할 수 없으며 변동사항 발생 시 광주광역시와 협의가 필요하며 시설의 안정적 운영을 위하여 관리, 점검, 유지보수에 필요한 출입 및 작업에 협조하여야 함) - 감정가는 제시외 건물 및 취수원의 소재로 인한 토지 이용 제한시 가격임 - 지적도상 맹지 - 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 측량이 필요함

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	21,145,500원원	10,799,933원원	59%	2.7회회
6개월	95,615,563원원	51,619,950원원	60%	2.4회회
12개월	189,722,500원원	96,396,967원원	55%	2.8회회

감정가 6063만원! 충효동 전 경매물건 소개할께요. (토지 275.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-07	2025타경34496	[전] 북구 두암동 124-1 [법정지상권] 토지(대지권): 5.75평	14,402,000원 14,402,000원	신건 (0회)
	2026-04-01	2025타경30241	[전] 북구 충효동 38 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 274.97평	60,627,000원 60,627,000원	신건 (0회)
	2026-04-15	2024타경82115	[전] 북구 화암동 260 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 441.05평	84,564,000원 59,195,000원	유찰 (1회)
	2026-04-14	2024타경81471	[전] 북구 충효동 777 토지(대지권): 287.07평	42,705,000원 29,894,000원	유찰 (1회)
	2026-04-15	2023타경63209	[전] 북구 청풍동 1205-3 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 31.03평	5,743,920원 1,648,000원	유찰 (5회)

소 재 지	광주광역시 북구 충효동 38
물건용도	전
토지면적	909.00㎡(274.97평)
건물면적
사건번호	2025타경30241
감정평가액	60,627,000원
최저입찰가	(100%) 60,627,000원
입 찰 일	2026.04.01(수) 10:00

사건번호 : 2025타경30241 (광주지방법원)

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