소 재 지	전라남도 장흥군 장동면 북교리
물건용도	대지
토지면적	127.56㎡(38.59평)
건물면적
사건번호	2025타경5277
감정평가액	4,266,372원
최저입찰가	(64%) 2,730,000원
입 찰 일	2026.06.08(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원(☎ 061-860-1541)입니다.
입찰일은 2026.06.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 335일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 335일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 6. 12. 강제경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	북교리 447-1	대	91.14㎡ (27.57평) 7분의 1 지분 전부
토지	북교리 447-4	대	36.42㎡ (11.02평) 7분의 1 지분 전부

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 장흥군 장동면 북교리 소재 '석교마을' 내에 위치하며, 부근은 전, 답 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 기호(1)~(5)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
기호(6)은 맹지입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1)~(4)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 전으로 이용 중입니다.
기호(5),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다.
4)인접 도로상태 기호(1)은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(2),(3)은 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
기호(4)는 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(5)는 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
기호(6)은 맹지입니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)~(4)는 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업보호구역(2016-10-20)＜농지법＞입니다.
기호(5),(6)은 계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다.
7)공부와의 차이 해당사항 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년2월24일	소유권
2025년5월1일	압류
2025년6월12일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

- 목록 5. 매각에서 제외되는 건물에 대하여 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 지분매각(공유자우선매수권 1회로 제한) - 목록 5. 매각에서 제외되는 타인 소유 건물이 일부(약 253㎡) 점유 중임 - 목록 6. 맹지

[부동산 현황조사서 비고란]
-본건 부동산은 석

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	4,648,954원원	3,472,780원원	80%	1.4회회
6개월	19,106,681원원	16,523,414원원	85%	1.1회회
12개월	25,201,241원원	16,762,533원원	80%	2회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-06-08	2025타경5278	[대지] 장흥군 장평면 용강리 305 [법정지상권] 토지(대지권): 849.42평	98,280,000원 62,899,000원	유찰 (2회)
	2026-06-08	2025타경5278	[대지] 장흥군 장평면 용강리 255 [법정지상권] 토지(대지권): 127.35평	9,200,000원 5,888,000원	유찰 (2회)
	2026-06-08	2025타경5277	[대지] 장흥군 장동면 북교리 447-1 [법정지상권] 토지(대지권): 38.59평	4,266,372원 2,730,000원	유찰 (2회)

소 재 지	전라남도 장흥군 장동면 북교리
물건용도	대지
토지면적	127.56㎡(38.59평)
건물면적
사건번호	2025타경5277
감정평가액	4,266,372원
최저입찰가	(64%) 2,730,000원
입 찰 일	2026.06.08(월) 10:00

사건번호 : 2025타경5277 (광주지방법원 장흥지원)

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