소 재 지	경상북도 봉화군 소천면 분천리
물건용도	답
토지면적	9,381.00㎡(2,837.75평)
건물면적
사건번호	2025타경100241
감정평가액	91,358,100원
최저입찰가	(100%) 91,358,100원
입 찰 일	2026.03.09(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 안동지원(☎ 054-850-5049)입니다.
입찰일은 2026.03.09입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 375일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 375일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 4. 14. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	분천리 696	답	883㎡ (267.11평)
	분천리 697	전	3078㎡ (931.10평)
	분천리 698	전	1580㎡ (477.95평)
	분천리 702	전	580㎡ (175.45평)
	분천리 704	전	2882㎡ (871.81평)
	분천리 704-2	전	378㎡ (114.35평)
제시외건물	분천리 702	창고	32 ㎡(9.68평) 제외
	분천리 702	창고	25 ㎡(7.56평) 제외
	분천리 704	주택 및 창고 등	147 ㎡(44.47평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 봉화군 소천면 분천리 '비동역' 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 농가 주택 및 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 기호(1~6):공히 대상물건의 인접지까지 차량의 출입이 가능하며 제반 교통사정은 다소 불편 시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1):부정형의 토지로 완경사지대에 소재하며 자연림 등으로 이용중입니다.
기호(2~6):공히 부정형의 토지로 완경사지대에 소재하며 전기타로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,6):지적도상 맹지이며 동일 소유 인접필지를 통하여 접근이 가능합니다.
기호(2~5):공히 기호(2~4)토지중 일부 도로 개설을 통해서 기호(5)동측에 접하는 포장도로 와의 접근이 가능합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)~(6):공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(소(젖소제외),양(염소등산양포함),말사슴 만가능)＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞ 입니다.
6)제시목록 외의 물건 별첨 '지적도 및 건물개황도' 참조 7)공부와의 차이 기호(1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '자연림 등'으로 이용중입니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1)임대관계:미상입니다.
2)기타 -본건 기호(5,6) 양지상에 제시외건물 (㉠)이 소재하며 이는 면적 및 규모로 보아 토지에 미치는 영향 등을 감안하여 제시외건물이 지상에 소재하여 소유권에 제한이 생기는 경우를 고려하여 감평평가명세표상에 소유권상 제한받는 경우의 금액을 명기하였으니 경매진행시 소유권의 확인 및 일체 거래여부 등 재확인하여 참조하시기 바랍니다.
-본건 제시외 건물(㉠~㉢)은 현황에 따라 원가법으로 평가하되 감가수정은 현상 및 관리 상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용 적용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는바, 경매 진행시 참조하시기 바랍니다.
-본건 기호(2~4)일부는 내부 도로로 일부 사용중인바 제한의 정도를 감안하여 감정평가하였 으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1996년5월25일	소유권
2023년4월14일	근저당권	242,000,000원
2023년4월14일	지상권
2024년7월3일	가압류	60,431,832원
2024년7월23일	가압류	68,940,000원
2024년8월1일	가압류	18,244,527원
2024년10월28일	가압류	17,781,048원
2025년2월14일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 목록1-현황 자연림 등. 지적도상 맹지. 목록6-지적도상 맹지. 목록2,3,4-현 황 일부 도로. 목록4,5,6-지상 제시외 건물 매각 제외(감안평가), 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

봉화군 소천면 9136만원 2,837.8평 ρ 답 경매로 싸게 사는 방법?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-09	2025타경100241	[답] 봉화군 소천면 분천리 696 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 2,837.75평	91,358,100원 91,358,100원	신건 (0회)
	2026-03-09	2024타경1470	[답] 봉화군 재산면 갈산리 541-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 236.86평	12,332,250원 2,961,000원	유찰 (4회)
	2026-02-23	2024타경101981	[답] 봉화군 명호면 고감리 320 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 121.91평	2,418,000원 140,000원	유찰 (8회)
	2025-03-24	2022타경103136	[답] 봉화군 소천면 분천리 751-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 206.91평	7,524,000원 2,581,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경상북도 봉화군 소천면 분천리
물건용도	답
토지면적	9,381.00㎡(2,837.75평)
건물면적
사건번호	2025타경100241
감정평가액	91,358,100원
최저입찰가	(100%) 91,358,100원
입 찰 일	2026.03.09(월) 10:00

사건번호 : 2025타경100241 (대구지방법원 안동지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

봉화군 소천면의 답 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 첫 입찰되어 9136만원까지 떨어졌습니다.

봉화군 소천면 9136만원 2,837.8평 ρ 답 경매로 싸게 사는 방법?