소 재 지	전라남도 곡성군 석곡면 연반리
물건용도	답
토지면적	4,357.00㎡(1,317.99평)
건물면적
사건번호	2025타경1083
감정평가액	104,834,000원
최저입찰가	(70%) 73,384,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1607)입니다.
입찰일은 2026.03.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 373일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 373일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 12. 17. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연반리 307	답	3365㎡ (1,017.91평)
	연반리 308	답	598㎡ (180.90평)
	연반리 308-2	답	394㎡ (119.19평)

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 '연반보건진료소' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 및 임야 등이 소재하는 국도주변 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다.
2)교통상황 기호(1)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
기호(2),(3) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1),(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 휴경지 상태입니다.
기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 휴경지 및 분묘로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1)은 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.
기호(2),(3)은 맹지입니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 하천구역＜하천법＞, 영농여건불리농지입니다.
기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m제한구역(닭,오리,양,염소,메추리))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지입니다.
기호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지입니다.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다.
7)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년11월25일	소유권
2021년12월17일	근저당권	120,000,000원
2021년12월17일	지상권
2025년2월28일	임의경매
2025년8월6일	압류
2025년8월26일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

목록 2. 지상 소재 분묘로 인하여 분묘기지권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) - 일괄매각, 지상 소재 수목 매각 포함 - 목록 2. 지상 소재 컨테이너 매각 제외 - 목록 1. 일부 하천법상 하천구역에 저촉됨 - 목록 1.~3. 현황 묵답(목록 1. 2. 수목 식재)임 - 목록 2. 3. 맹지임 - 목록 2. 연고 미상 분묘 2기 소재함, 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임, 지상 소재 분묘로 인하여 농지원상 복구계획서가 필요할 수 있으므로 주의를 요함

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

전남 곡성군 석곡면 연반리 답 경매 물건 ◆ 2025타경1083

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-24	2025타경1083	[답] 곡성군 석곡면 연반리 307 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,317.99평	104,834,000원 73,384,000원	유찰 (1회)
	2026-03-12	2025타경103	[답] 곡성군 입면 입석리 583-3 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 796.27평	107,924,300원 75,547,000원	유찰 (1회)

소 재 지	전라남도 곡성군 석곡면 연반리
물건용도	답
토지면적	4,357.00㎡(1,317.99평)
건물면적
사건번호	2025타경1083
감정평가액	104,834,000원
최저입찰가	(70%) 73,384,000원
입 찰 일	2026.03.24(화) 10:00

사건번호 : 2025타경1083 (광주지방법원)

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전남 곡성군 석곡면 연반리 답 경매 물건 ◆ 2025타경1083