소 재 지	경상남도 양산시 중부동 53
물건용도	전
토지면적	1,319.00㎡(399.00평)
건물면적
사건번호	2025타경11690
감정평가액	329,750,000원
최저입찰가	(49%) 161,578,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 306일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 306일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.10.06. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	중부동 53	전	330㎡ (99.83평)
	중부동 53-1	전	198㎡ (59.90평)
	중부동 53-2	전	198㎡ (59.90평)
	중부동 53-3	전	196㎡ (59.29평)
	중부동 53-4	전	397㎡ (120.09평)

1)위치 및 주위환경 경상남도 양산시 중부동 '양산시노인복지회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 북동측 인근까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 대상물건 1)~4) 세장형의 토지이며, 묵전임.
대상물건 5) 부정형의 토지이며, 묵전임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1)~ 5) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년10월2일	소유권
2023년10월6일	근저당권	120,000,000원
2023년10월6일	근저당권	108,000,000원
2023년10월6일	지상권
2024년11월4일	근저당권	160,000,000원
2025년4월15일	가압류	232,000,000원
2025년4월30일	임의경매
2025년6월11일	가압류	23,195,790원
2025년9월30일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

이 사건 매각에서 제외되는 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물(목조 판넬지붕 단층 농막 13.92㎡)을 위한 법정지상권 성 립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 단, 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물(목조 판넬지붕 단층 농막 13.92㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 2. 최저매각가격은 이 사건 매각에서 제외되는 위 제시외 건물이 미치는 영향을 감안한 가격임. 3. 본 건 토지들은 지적도상 맹지임. 4. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 5. 농지취득자격증명 제출 필요 없음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 제시외 과수목이 있는 농지임. 부동산의 표시 2.의 지상에 제시외 목조 샌드위치판넬지붕 단층 농막 1동 있음.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정 3억 2975만원 → 최저 1억 6158만원!! 중부동 전 부동산경매 (토지 399.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-02	2025타경994	[전] 양산시 원동면 선리 839 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 523.93평	65,816,000원 46,071,000원	유찰 (1회)
	2026-03-31	2025타경11690	[전] 양산시 중부동 53 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 399.00평	329,750,000원 161,578,000원	유찰 (2회)
	2026-03-26	2024타경10022	[전] 양산시 동면 여락리 47-1 [법정지상권] 토지(대지권): 83.79평	228,152,000원 78,256,000원	유찰 (3회)
	2026-03-19	2025타경10845	[전] 양산시 호계동 54 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 447.10평	147,623,000원 50,635,000원	유찰 (3회)
	2026-03-18	2024타경118582	[전] 양산시 중부동 47-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 50.22평	38,678,000원 9,287,000원	유찰 (4회)
	2026-03-31	2025타경10616	[전] 양산시 하북면 초산리 250-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 10.89평	12,996,000원 6,368,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경상남도 양산시 중부동 53
물건용도	전
토지면적	1,319.00㎡(399.00평)
건물면적
사건번호	2025타경11690
감정평가액	329,750,000원
최저입찰가	(49%) 161,578,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

사건번호 : 2025타경11690 (울산지방법원)

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양산 중부동의 전 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 1억 6158만원까지 떨어졌습니다.

감정 3억 2975만원 → 최저 1억 6158만원!! 중부동 전 부동산경매 (토지 399.0평)