소 재 지	부산광역시 부산진구 부암동 278-45
물건용도	대지
토지면적	99.13㎡(29.99평)
건물면적
사건번호	2024타경67728
감정평가액	230,972,900원
최저입찰가	(49%) 113,176,720원
입 찰 일	2025.12.19(금) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행,부산은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
갑구 순위 32번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 7. 30.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결 되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 418일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 418일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 8. 12. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	부암동 278-45	대	99.13㎡ (29.99평) 지분 1150분의 300 전부
제시외건물	부암동 278-45	주택	58.9 ㎡(17.82평) 제외
제시외건물	부암동 278-45	창고	3.3 ㎡(1.00평) 제외

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년11월24일	소유권
2024년5월29일	소유권
2008년7월1일	소유권
2005년8월25일	소유권
2024년7월9일	소유권
2017년4월20일	근저당권	58,500,000원
2021년7월30일	가등기
2024년8월12일	근저당권	500,000,000원
2025년1월16일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

갑구 순위 32번 소유권이전등기청구권 가등기(2021. 7. 30.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함. 만약 가등기된 매매예약이 완결 되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨.

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지분매각임. 제시 외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 공유자 우선매 수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 본건 토지 지상 제시외 건물 3동(신천대로263번길 29-3

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	106,128,400원원	52,515,000원원	46%	2.5회회
6개월	71,879,760원원	34,747,800원원	46%	2.8회회
12개월	126,271,597원원	46,874,456원원	41%	3.3회회

부암동 대지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 30.0평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-11	2025타경21500	[대지] 부산진구 연지동 374-10 [법정지상권] 토지(대지권): 28.13평	207,018,000원 207,018,000원	신건 (0회)
	2026-04-01	2025타경22187	[대지] 부산진구 당감동 818-81 [법정지상권] 토지(대지권): 15.13평	147,000,000원 102,900,000원	유찰 (1회)
	2026-04-08	2025타경21737	[대지] 부산진구 양정동 519-25 토지(대지권): 54.90평	2,214,300,000원 1,085,007,000원	유찰 (2회)
	2026-03-19	2024타경53262	[대지] 부산진구 가야동 656-5 [법정지상권] 토지(대지권): 39.93평	151,800,000원 106,260,000원	재진행 (0회)
	2026-03-19	2024타경50331	[대지] 부산진구 가야동 639-19 [법정지상권] 토지(대지권): 29.34평	329,800,000원 230,860,000원	재진행 (0회)
	2026-03-10	2025타경21421	[대지] 부산진구 범천동 1194-39 [법정지상권] 토지(대지권): 21.18평	42,560,000원 20,854,400원	유찰 (2회)
	2026-03-04	2025타경21523	[대지] 부산진구 초읍동 316-17 토지(대지권): 64.13평	795,000,000원 272,685,000원	유찰 (4회)

소 재 지	부산광역시 부산진구 부암동 278-45
물건용도	대지
토지면적	99.13㎡(29.99평)
건물면적
사건번호	2024타경67728
감정평가액	230,972,900원
최저입찰가	(49%) 113,176,720원
입 찰 일	2025.12.19(금) 10:00

사건번호 : 2024타경67728 (부산지방법원)

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부산진구 278-45에 위치한 대지 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

부암동 대지경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 30.0평