소 재 지	경상남도 양산시 명곡동 714
물건용도	답
토지면적	531.00㎡(160.63평)
건물면적
사건번호	2025타경885
감정평가액	32,391,000원
최저입찰가	(12%) 3,811,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8267)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 379일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 379일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.06.03. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	명곡동 714	답	531㎡ (160.63평)

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년1월6일	소유권
2022년6월3일	근저당권	216,000,000원
2022년6월3일	지상권
2025년2월12일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지적도상 맹지임. 2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 경작 중인 전임(블루베리 10여 그루와 물탱크 1개가 있음). 부동산의 표시 2. - 본건 부동산의 지목은 답이나 현황은 자연림 자생하는 임야임. 부동산의 표시 3, 4. - 명불상 과수목이 있는 전임(부동산의 표시 3.은 인접지와 경계 불명확하므로 정확한 경계는 지적측량 요망).

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

양산시 명곡동 160.6평 답 경매 (최저입찰가: 381만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-04	2025타경932	[답] 양산시 평산동 257-22 [농지취득자격증명] 건물: 2.00평 토지(대지권): 228.69평	610,560,000원 610,560,000원	신건 (0회)
	2026-04-01	2025타경558	[답] 양산시 하북면 백록리 397-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 640.70평	852,511,000원 596,758,000원	유찰 (1회)
	2026-03-05	2025타경1043	[답] 양산시 하북면 지산리 439 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 133.10평	143,880,000원 100,716,000원	유찰 (1회)
	2026-03-05	2025타경1043	[답] 양산시 하북면 지산리 81-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 323.68평	388,410,000원 271,887,000원	유찰 (1회)
	2026-04-01	2024타경6689	[답] 양산시 하북면 용연리 722-7 토지(대지권): 660.06평	1,435,756,000원 703,520,000원	유찰 (2회)
	2026-03-19	2025타경10845	[답] 양산시 호계동 272 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 494.89평	121,064,000원 41,525,000원	유찰 (3회)
	2026-02-24	2025타경1126	[답] 양산시 하북면 용연리 412-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,850.83평	7,116,070,000원 2,440,812,000원	유찰 (4회)
	2026-02-25	2024타경1165	[답] 양산시 동면 개곡리 244 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 899.94평	489,132,000원 167,772,000원	유찰 (4회)
	2026-03-31	2025타경885	[답] 양산시 명곡동 714 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 160.63평	32,391,000원 3,811,000원	유찰 (6회)
	2026-03-24	2024타경5099	[답] 양산시 어곡동 1502 토지(대지권): 258.03평	427,353,000원 102,607,000원	유찰 (4회)

소 재 지	경상남도 양산시 명곡동 714
물건용도	답
토지면적	531.00㎡(160.63평)
건물면적
사건번호	2025타경885
감정평가액	32,391,000원
최저입찰가	(12%) 3,811,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

사건번호 : 2025타경885 (울산지방법원)

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이번 경매는 양산시 명곡동 714의 답 물건이며, 감정가의 12% 수준에 입찰 가능합니다.

양산시 명곡동 160.6평 답 경매 (최저입찰가: 381만원)