소 재 지	경상남도 사천시 서포면 다평리
물건용도	과수원
토지면적	11,317.00㎡(3,423.39평)
건물면적
사건번호	2023타경2908
감정평가액	580,167,000원
최저입찰가	(26%) 152,088,000원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 6월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1037일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1037일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	다평리 874-5	과수원	11317㎡ (3,423.39평)
제시외건물	다평리 874-5	수목	포함

[위치/주위환경] 경상남도 사천시 서포면 다평리 소재 신평마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 경지정리된농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어져 있습니다.
[교통상황] 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.
[이용상태] 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 과수원입니다.
[도로상태] 서측 및 북동측으로 폭 약 5-6m내외의 포장도로에 각각 접하고, 본건 과수원 내 자체 농로 개설되어져 있습니다.
[토지이용계획] 계획관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한), 비행안전제3구역(전술)에 속합니다.
[제시외 물건] 기호(ⓐ) 제시외수목은 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠것으로 판단됩니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] (가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년2월14일	근저당권	390,000,000원
2020년2월14일	지상권
2023년6월1일	임의경매
2023년7월31일	가압류	13,668,324원
2023년8월7일	가압류	77,453,831원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로
보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). - 제시외 수목[감정서상 ⓐ] 매각 포함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	118,255,636원원	59,736,575원원	41%	4.8회회
6개월	190,758,167원원	117,979,851원원	42%	4.8회회
12개월	234,293,897원원	143,326,677원원	50%	4.1회회

서포면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 3,423.4평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-06	2025타경30931	[과수원] 사천시 실안동 67-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 872.41평	443,496,000원 443,496,000원	신건 (0회)

소 재 지	경상남도 사천시 서포면 다평리
물건용도	과수원
토지면적	11,317.00㎡(3,423.39평)
건물면적
사건번호	2023타경2908
감정평가액	580,167,000원
최저입찰가	(26%) 152,088,000원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

사건번호 : 2023타경2908 (창원지방법원 진주지원)

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사천시 서포면의 과수원 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 6회 유찰되어 1억 5209만원까지 떨어졌습니다.

서포면 과수원경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 3,423.4평