소 재 지	경상남도 거창군 고제면 개명리
물건용도	임야
토지면적	337,355.00㎡(102,049.89평)
건물면적	138.60㎡(41.93평)
사건번호	2025타경10278
감정평가액	1,086,595,300원
최저입찰가	(100%) 1,086,595,300원
입 찰 일	2026.06.12(금) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2026.06.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 326일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 326일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 10. 24. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	개명리 1364-1	답	433㎡ (130.98평)
	개명리 산2-10	임야	271240㎡ (82,050.10평)
	개명리 산2-9	임야	26479㎡ (8,009.90평)
	개명리 산2-1	임야	33719㎡ (10,200.00평)
	개명리 1364-3	전	4998㎡ (1,511.90평)
	개명리 1364-2	전	486㎡ (147.02평)
제시외건물	개명리 산2-10	오두막	25 ㎡(7.56평) 포함
	개명리 산2-10	컨테이너	24 ㎡(7.26평) 포함
	개명리 산2-10	창고	15.6 ㎡(4.72평) 포함
	개명리 산2-10	가추	72 ㎡(21.78평) 포함
	개명리 산2-10	창고	2 ㎡(0.61평) 포함

1)위치 및 주위환경 경상남도 거창군 고제면 개명리 소재 골터마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 산간농경지대로 형성되어 있습니다.
2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1,5,6) 부정형 급경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다.
기호(2~4) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다.
4)인접 도로상태 기호(1~6) 지적도상 맹지이나, 인근 및 내부에 임도가 개설되어 있습니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,5,6) 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지 ＜추가기재＞ 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.
기호(2) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,임업용 산지(보전산지)＜산지관리법＞,준보전산지＜산지관리법＞.
기호(3) 농림지역, 사방지＜사방사업법＞,임업용산지(보전산지)＜산지관리법＞.
기호(4) 농림지역, 임업용산지(보전산지)＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 기호(2) 지상에 제시외건물이 소재합니다.
7)공부와의 차이 없습니다.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월19일	소유권
2018년10월24일	근저당권	840,000,000원
2025년7월23일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(제시외 건물 포함) - 이설이 용이한 컨테이너 1식은 매각에서 제외(감정서 사진 참고) - 목록 1, 5, 6 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) - 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음 - 목록 1, 5, 6 토지는 일부 구거로 이용되고 있음 - 목록 2, 3, 4, 5 토지는 일부 도로로 이용되고 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	188,890,400원원	51,629,900원원	27%	6회회

경남 임야경매 | 거창군 고제면 개명리 임야 낙찰가 분석합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-06-12	2025타경10278	[임야] 거창군 고제면 개명리 1364-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 41.93평 토지(대지권): 102,049.89평	1,086,595,300원 1,086,595,300원	신건 (0회)
	2026-07-24	2025타경387	[임야] 거창군 남하면 지산리 산206 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,834.62평	15,544,570원 2,612,000원	유찰 (4회)
	2026-07-24	2024타경12314	[임야] 거창군 위천면 모동리 산113 [분묘기지권] 토지(대지권): 16,980.03평	78,585,260원 9,661,000원	유찰 (7회)

소 재 지	경상남도 거창군 고제면 개명리
물건용도	임야
토지면적	337,355.00㎡(102,049.89평)
건물면적	138.60㎡(41.93평)
사건번호	2025타경10278
감정평가액	1,086,595,300원
최저입찰가	(100%) 1,086,595,300원
입 찰 일	2026.06.12(금) 10:00

사건번호 : 2025타경10278 (창원지방법원 거창지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

거창군 고제면 개명리에 위치한 본 임야 경매물건은 10억 8660만원짜리가 10억 8660만원까지 떨어진 상태입니다.

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