소 재 지	경상남도 합천군 용주면 월평리
물건용도	단독주택
토지면적	51,362.00㎡(15,537.01평)
건물면적	511.94㎡(154.86평)
사건번호	2023타경307
감정평가액	390,458,200원
최저입찰가	(100%) 390,458,200원
입 찰 일	2026.06.12(금) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 거창지원(☎ 055-940-7142)입니다.
입찰일은 2026.06.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(120,802,454원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경161,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1163일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1163일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 8. 5. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	월평리 390	전	701㎡ (212.05평)
	월평리 492	목장용지	476㎡ (143.99평)
	월평리 492-2	목장용지	258㎡ (78.05평)
	월평리 492-3	목장용지	160㎡ (48.40평)
	월평리 492-1	대	650㎡ (196.63평)
	월평리 산49	임야	49117㎡ (14,857.89평)
건물	월평리 492	1층 축사 경량철골구조	224.15㎡ (67.81평)
건물	월평리 492-1	단층단독주택 벽돌구조	128.3㎡ (38.81평)
제시외건물	월평리 492	창고	52.25 ㎡(15.81평) 포함
	월평리 492	저온창고	19.5 ㎡(5.90평) 포함
	월평리 492-1	가추	39 ㎡(11.80평) 포함
	월평리 492-1	태양광발전설비	포함
	월평리 산49	창고	30 ㎡(9.08평) 포함
	월평리 산49	휴게실	13.74 ㎡(4.16평) 포함
	월평리 산49	펌프실	5 ㎡(1.51평) 포함
	월평리 산49	모노레일	포함
	월평리 산49	수목	포함

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년1월19일	소유권
2016년8월5일	근저당권	144,000,000원
2022년9월13일	가압류	17,148,075원
2022년10월17일	가압류	23,251,446원
2022년10월18일	가압류	131,758,195원
2022년12월6일	가압류	15,333,536원
2022년12월19일	가압류	86,890,038원
2023년4월10일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2007년11월26일	소유권
2016년8월5일	근저당권	144,000,000원
2022년9월13일	가압류	17,148,075원
2022년10월17일	가압류	23,251,446원
2022년10월18일	가압류	131,758,195원
2022년12월6일	가압류	15,333,536원
2022년12월19일	가압류	86,890,038원
2023년4월10일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

목록 8번 토지 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각[제시외 건물, 제시외 수목(밤나무 약 1,458주)은 매각에 포함] - 타인소유 입목(명인방법을 갖춘 50년생 이상 소나무 약 500주)은 매각에서 제외 - 목록 8번 토지 지상에 분묘 1기가 소재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 목록 1번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 부동산 지상에 수령이 50년 이상된 소나무가 있는지, 있다면 몇 주 정도 있는지 여부? : 약370여 주. 2. 소나무가 있다면 자연림 상태의 소나무인지(토지에 부합되었는지), 조경(판매)목적의 소나무인지(이식이 가능한지)여부? : 조사시점시 자연림 상태의 소나무임.(토지에 부합되어있음). 3. 기타 : 1987년도 에 산 을 구입할 당시에 일제시대 때부터 심은 소나무 가 존재하여 입목 양도 계약서를 작성 할시 70년 이상 넘었기 때문에 50년 이상 소나무 만 입목 양도 계약서를 작성 하였다고 하며 자연림 상태의 임야 로서 정확한 숫자 파악이 불가능함. * 조사시점시 임도 가 개설 되어있지 않아 이식이 불가능하며 임도개설 신청중 이라고함. * 위 지상에 소재하는 소나무에서 나오는 설잎은 유기농친환경인증 품목 이라고함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	352,255,895원원	157,150,000원원	33%	4.5회회
6개월	228,602,498원원	89,767,500원원	27%	5.8회회
12개월	1,306,000,339원원	767,852,857원원	44%	4.6회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-06-12	2025타경10318	[주택] 합천군 용주면 고품리 1183-2 건물: 46.59평 토지(대지권): 185.77평	226,065,100원 226,065,100원	신건 (0회)
	2026-06-12	2023타경307	[주택] 합천군 용주면 월평리 390 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 154.86평 토지(대지권): 15,537.01평	390,458,200원 390,458,200원	재진행 (0회)
	2026-06-12	2025타경10301	[주택] 합천군 합천읍 합천리 775-4 건물: 23.40평 토지(대지권): 17.50평	52,256,200원 25,605,000원	유찰 (2회)
	2026-06-12	2023타경1423	[주택]경상남도 합천군 초계면 택리 946-2 건물: 69.58평 토지(대지권): 185.13평	78,206,800원 14,351,000원	재진행 (7회)

소 재 지	경상남도 합천군 용주면 월평리
물건용도	단독주택
토지면적	51,362.00㎡(15,537.01평)
건물면적	511.94㎡(154.86평)
사건번호	2023타경307
감정평가액	390,458,200원
최저입찰가	(100%) 390,458,200원
입 찰 일	2026.06.12(금) 10:00

사건번호 : 2023타경307 (창원지방법원 거창지원)

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감정가 3억 9046만원, 첫 입찰된 경남 합천군 용주면 단독주택의 최저입찰가는 3억 9046만원입니다.

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