소 재 지	서울특별시 서초구 원지동 산4-52
물건용도	임야
토지면적	4,497.14㎡(1,360.38평)
건물면적
사건번호	2025타경102870
감정평가액	295,911,765원
최저입찰가	(100%) 295,911,765원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 3485-3244)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 295,911,765원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,380,821원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 400일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.9.2.근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	원지동 산4-52	임야	4497.1393㎡ (1,360.38평) 지분 47850분의 15499 전부

1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 서초구 원지동 소재 ‘관현사’ 남측 인근에 위치하며 주위는 임야, 전답 등이 소재하는 임야지대임.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하나 운행빈도 등 고려시 대중교통상황은 다소불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형 급경사지의 임야임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 세로(불)의 비포장도로와 연계됨.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역 , 자연녹지지역(2016-06-15) , 도시자연공원구역 , 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 비행안전제6구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞ , 공익용산지＜산지관리법＞ , 보전산지＜산지관리법＞ , 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ , 야생생물보호구역＜야생동·식물보호법＞ , 토지거래계약에관한허가구역,비오톱1등급(저촉)임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
7)공부와의 차이 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 본건 지상에 다수의 분묘가 소재하는 것으로 현지인의 탐문조사, 항공사진 등으로 목측되고 있는바, 그 수량, 면적, 경계의 측량 등이 필요할 수 있으며, 분묘기지권이 토지에 영향을 주는 경우의 토지단가를 토지감정평가명세표에 병기하였는바 귀 업무시 참고바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1983년1월18일	소유권
2016년6월3일	소유권
2024년9월2일	근저당권	13,000,000원
2025년5월9일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
분묘기지권 성립여지 있음(감정평가서 참조), 최저매각가격은 분묘소재로 인하여 제한받는 금액임 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선 매수권 행사할 수 없음

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 이건 부동산에 소재하는 소나무에 `흰색` 종이표식이 보이고 있으나, 이는 명인방법이 아니라 `소나무재선충예방주사` 표식임 2. 이건 부동산에는 소나무와 참나무 숲으로 이루어진 임야임

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	316,543,046원원	137,927,500원원	67%	2.8회회

[임야경매] 서초구 원지동 경매물건 조회 : 2025타경102870

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사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
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소 재 지	서울특별시 서초구 원지동 산4-52
물건용도	임야
토지면적	4,497.14㎡(1,360.38평)
건물면적
사건번호	2025타경102870
감정평가액	295,911,765원
최저입찰가	(100%) 295,911,765원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

사건번호 : 2025타경102870 (서울중앙지방법원)

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첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 서초구 원지동의 임야 경매건입니다.

[임야경매] 서초구 원지동 경매물건 조회 : 2025타경102870