소 재 지	광주광역시 광산구 산정동 664-1
물건용도	답
토지면적	84.80㎡(25.65평)
건물면적
사건번호	2025타경33312
감정평가액	34,259,200원
최저입찰가	(70%) 23,982,000원
입 찰 일	2026.07.02(목) 09:55

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1614)입니다.
입찰일은 2026.07.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.05.19.가압류 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	산정동 664-1	답	84.8㎡ (25.65평) 지분 5분의 1 전부

1)위치 및 주위환경 본건 기호(1),(2)는 광주광역시 광산구 산정동 소재 ＜가야제＞ 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연취락 등이 혼재함.
2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재함.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 사다리형 평지로, 전(휴경지) 및 묘지로 이용 중임.
기호(2) : 사다리형 평지로, 단독주택 건부지임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 맹지임.
기호(2) : 남서측 약2~3m의 포장도로와 접하며, 지적도상 북동측 도로에 접해 있으나 폐도임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 생산녹지지역, 공공주택지구(2023-07-21)＜공공주택 특별법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2021-03-02)임.
기호(2) : 자연녹지지역, 자연취락지구(2019-12-27), 공공주택지구(2023-07-21)＜공공주택 특별법＞, 토지거래계약에관한허가구역(2021-03-02)임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ＜지적 및 건물개황도＞ 참조.
7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월29일	소유권
2022년8월29일	소유권
2022년8월29일	소유권
2022년8월29일	소유권
2022년8월29일	소유권
2023년5월19일	가압류	19,720,101원
2025년7월17일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

지상에 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(사실조회회신 참조) 지상에 연고자 미상의 분묘 수기가 소재함 맹지, 공부상 지목은 답이나 현황은 전 및 묘지로 이용중임

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	207,194,250원원	123,138,662원원	54%	2.5회회
6개월	333,213,000원원	178,348,865원원	51%	2.8회회
12개월	278,261,693원원	147,021,704원원	54%	2.7회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-06-04	2026타경30339	[답] 광산구 송치동 498-1 토지(대지권): 940.17평	759,821,000원 759,821,000원	신건 (0회)
	2026-07-02	2025타경33312	[답] 광산구 산정동 664-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 25.65평	34,259,200원 23,982,000원	유찰 (1회)
	2026-05-28	2025타경4464	[답] 광산구 본덕동 495-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 608.03평	134,670,000원 75,416,000원	유찰 (2회)
	2026-05-27	2025타경714	[답] 광산구 송정동 265-6 토지(대지권): 6.35평	16,569,000원 9,280,000원	유찰 (2회)
	2026-05-26	2024타경89031	[답] 광산구 남산동 200-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 396.28평	133,620,000원 74,828,000원	유찰 (2회)
	2026-05-20	2025타경32782	[답] 광산구 송정동 904-7 [법정지상권] 토지(대지권): 3.08평	15,549,600원 6,967,000원	유찰 (4회)
	2026-06-10	2024타경88137	[답] 광산구 신촌동 697-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 899.94평	2,092,615,000원 749,994,000원	유찰 (4회)

소 재 지	광주광역시 광산구 산정동 664-1
물건용도	답
토지면적	84.80㎡(25.65평)
건물면적
사건번호	2025타경33312
감정평가액	34,259,200원
최저입찰가	(70%) 23,982,000원
입 찰 일	2026.07.02(목) 09:55

사건번호 : 2025타경33312 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

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