소 재 지	강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리
물건용도	대지
토지면적	26,820.00㎡(8,113.05평)
건물면적
사건번호	2024타경315
감정평가액	4,138,745,000원
최저입찰가	(100%) 4,138,745,000원
입 찰 일	2026.05.18(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원 원주지원(☎ 033-738-1121)입니다.
입찰일은 2026.05.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(989,822,387원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경20797,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 814일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 814일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목 록 13, 27:2022.06. 17. 근 저당권 설정 목록23~26:2022.07.07.근 저당권

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가곡리 997-2	대	1041㎡ (314.90평)
	가곡리 996	답	357㎡ (107.99평)
	가곡리 997-1	전	2096㎡ (634.04평)
	가곡리 998	전	261㎡ (78.95평)
	가곡리 999	전	1643㎡ (497.01평)
	가곡리 산86	임야	21422㎡ (6,480.16평)

1)위치 및 주위환경 본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 가곡교 북측 인근에 위치하며 부근은 농경지 및 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.
2)교통상황 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 다소 불편함.
3)형태 및 이용상태 기호(23):삼각형 토지로서 잡목 등이 자생중인 휴경답 상태이며 일부 농로로 이용중임.
기호(24):부정형 토지로서 전기타(매실나무 추정 제시외수목 식재) 및 일부 농로로 이용 중임.
기호(25):부정형 토지로 잡목 등이 자생중인 휴경전 상태임.
기호(26):부정형 토지로 잡목 등이 자생중인 휴경전 상태임.
4)인접 도로상태 기호(23):남측으로 폭 약3미터 내외의 포장도로에, 서측으로 본건 토지의 일부를 포함 한 폭 약3미터 내외의 비포장농로에 접함. 기호(24):본건 토지의 일부를 포함하여 서측으로 폭 약3미터 내외의 비포장농로에 접함.
기호(25):동측으로 폭 약3미터 내외의 비포장농로에 접함.
기호(26):지적도상 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(23~26) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축 종제한), 배출시설설치제한지역임.
6)제시목록 외의 물건 기호(24) 토지상에 매실나무로 추정되는 제시외수목이 식재되어 있는 바 입찰시 소유권 등을 재확인하시기 바람.
7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1989년12월27일	소유권
2022년6월17일	근저당권	3,120,000,000원
2022년6월17일	지상권
2025년7월25일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

- 목록13번 법정지상권 성립여지 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록23,24,25,26은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관 서에 미리 발급 문의 바람) - 목록26은 지적도상 맹지임 - 목록13 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 노후된 제시외 주택이 소재함（법정지상권　성립여부　불분명） - 목록24 지상에 있는 제시외수목(매실나무 추정)도 토지 가격에 포함(2026.4.7.자 채권자 제출 보정서 참고) - 목록27 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 판넬조 제시외건물(간이축사)이 소재함 - 목록27 토지와 인접 토지(가곡리 1000번지) 경계에 분묘 4기가 소재하고 정확한 사항은 측량을 요함(분묘 소재시 분묘기지 권 성립여지 있음)

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,343,082,525원원	659,707,945원원	40%	3.3회회
6개월	1,844,540,269원원	534,043,459원원	41%	3.1회회
12개월	1,096,299,424원원	360,327,328원원	51%	2.5회회

원주 지정면 대지 경매물건 ☆ 감정가 41억 3875만원 | 8,113.1평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-18	2024타경315	[대지] 원주시 지정면 가곡리 997-2 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 8,113.05평	4,138,745,000원 4,138,745,000원	신건 (0회)
	2026-06-15	2025타경20716	[대지] 원주시 흥업면 대안리 1920 토지(대지권): 696.05평	391,170,000원 273,819,000원	유찰 (1회)
	2026-06-15	2025타경20688	[대지] 원주시 지정면 신평리 1114-6 토지(대지권): 312.51평	2,138,517,000원 1,496,962,000원	유찰 (1회)
	2026-06-15	2025타경20632	[대지] 원주시 흥업면 흥업리 1830-2 토지(대지권): 171.25평	1,007,658,000원 493,753,000원	유찰 (2회)
	2026-06-15	2025타경20632	[대지] 원주시 흥업면 흥업리 1830-1 토지(대지권): 178.87평	1,076,166,000원 527,321,000원	유찰 (2회)
	2026-06-08	2025타경20919	[대지] 원주시 지정면 가곡리 1439-12 토지(대지권): 103.76평	370,440,000원 181,516,000원	유찰 (2회)
	2026-05-18	2025타경20560	[대지] 원주시 지정면 가곡리 1440-8 토지(대지권): 96.62평	341,758,000원 167,462,000원	유찰 (2회)
	2026-06-01	2025타경1186	[대지] 원주시 행구동 산190-23 [분묘기지권,유치권] 토지(대지권): 637.97평	2,545,738,000원 873,188,000원	유찰 (3회)
	2026-06-08	2025타경1193	[대지] 원주시 행구동 1534-7 [유치권] 토지(대지권): 1,346.43평	4,948,764,000원 2,424,895,000원	유찰 (2회)

소 재 지	강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리
물건용도	대지
토지면적	26,820.00㎡(8,113.05평)
건물면적
사건번호	2024타경315
감정평가액	4,138,745,000원
최저입찰가	(100%) 4,138,745,000원
입 찰 일	2026.05.18(월) 10:00

사건번호 : 2024타경315 (춘천지방법원 원주지원)

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2024타경315 사건의 대지 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 100% 수준입니다.

원주 지정면 대지 경매물건 ☆ 감정가 41억 3875만원 | 8,113.1평