구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구량리 174-1	잡종지	585㎡ (176.96평)
토지	구량리 174-2	전	347㎡ (104.97평)
건물	구량리 174-1	단층 축사 경량파이프구조	315㎡ (95.29평)
제시외건물	구량리 174-1	축사의 일부	21.6 ㎡(6.53평) 포함
	구량리 174-1	창고	76 ㎡(22.99평) 제외
	구량리 174-1	창고	72 ㎡(21.78평) 제외
	구량리 174-2	화장실	3 ㎡(0.91평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
1)위치 및 주위환경 본건은 공히 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 ""주원새마을회관"" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 ""진현마을회관"" 북동측 인근(본건 7번) 및 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 ""울산암각화박물관"" 북서측 근거리(본건 8번)에 위치 하며, 주위는 임야지대로 제반 주위환경은 보통임.
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근(4번) 및 남측(5번) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
2)교통상황 공히 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
2)교통상황 인접필지를 통하여 본건까지 차량진입 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
2)교통상황 - 본건 4 : 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
- 본건 5 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 완경사지로 ""토지임야"" 상태임.
3)형태 및 이용상태 공히 부정형 완경사지로 현황 관리되지 않은 ""묵답"" 상태임.
3)형태 및 이용상태 - 본건 2 : 사다리형에 유사한 평지로 축사건부지로 이용중임.
- 본건 3: 부정형의 평지로, 도로 및 마당 등으로 이용중임.
3)형태 및 이용상태 - 본건 7 : 부정형의 급경사지로 자연림 상태임.
- 본건 8 : 사다리형에 유사한 급경사지로 자연림 상태임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 4 : 가장형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.
- 본건 5 : 부정형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 본건 4 : 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 콩크리트 포장 농로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.
- 본건 5 : 지적도상 맹지임.
4)인접 도로상태 본건 7번, 8번 공히 지적도상 맹지이나 본건 7번(천전리 산152번지)의 경우 상부의 분묘까지 이어지는 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있음.
4)인접 도로상태 - 본건 2 : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.
- 본건 3 : 본건 일부가 ""도로(세로)""로 이용중임.
4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지임.
4)인접 도로상태 본건은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량접근이 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 4.(구량리 227) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)
＜수도법＞.
5.(구량리 235-3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
5)토지이용계획 및 제한상태 9.(구미리 1051) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞, 영농여건불리농지.
10.(구미리 1133) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞, 영농여건불리농지.
5)토지이용계획 및 제한상태 6.(구량리 377-1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞.
5)토지이용계획 및 제한상태 7.(천전리 산152) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025- 01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 산림보호구역＜산림보호법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전 산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, 공장설립승인지역 (2호)＜수도법＞.
8.(천전리 산207-2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025 -01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존 지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 산림보호구역＜산림보호 법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 공장설립승인 지역(1호)＜수도법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞.
5)토지이용계획 및 제한상태 2.(구량리 174-1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대 보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
3.(구량리 174-2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대 보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
6)제시목록 외의 물건 본건 7번 지상에 분묘가 소재하며, 세부 내역 등은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
7)공부와의 차이 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 7번과 관련하여서는 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
1)건물의 구조 본건은 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층건으로서, - 외벽 : 벽체 없음.
- 내벽 : 벽체 없음.
- 창호 : 벽체 없음.
2)이용상태 축사로 이용되었으나 조사일 현재는 미운영 상태임.
3)설비내역 기본적인 전기설비 갖추었음.
4)부합물 및 종물 본건 축사의 일부인 제시외 ㄱ.이 소재하며, 그 세부내역은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
5)공부와의 차이 본건 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사 결과 기존축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 이 점 참고하시기 바람.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년1월27일	소유권
2017년12월8일	근저당권	130,000,000원
2017년12월8일	지상권
2022년12월29일	근저당권	390,000,000원
2025년2월6일	임의경매
2025년10월14일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월1일	소유권
2022년12월29일	근저당권	390,000,000원
2025년2월6일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 목록2,3 제시외 건물 등을 위한 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권이 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서 는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 1993.2.3.자로 무허가축사 양성화 되었으며 2005년도에 건축물대장 정비사업에 의거 소유자 현황을 정비한 것으로 되어 있음 4.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 사용승인일이 1993.8.12.이나 본건이 양성화된 건물인바 그 관리상태 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 내용연수 조정을 통한 관찰감가를 병용하여 평가함 5.목록 1 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사결과 기존 축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 면적 사정은 현황 면적에 의거함 6.목록 1 축사의 북동측 모서리 부분 극히 일부가 타인 지번(구량리 193-1번지)을 침범했을 수 있으나 정확한 것은 측량을 요 함7.목록 2는 매각에서 제외되는 제시외 건물(목록 2 1-1, 1-2)이 토지의 사용 수익에 미치는 영향을 감한하여 평가함. 제시외 파이프조 칼라시트지붕 단층 창고(72㎡)는 전체 면적의 약 35% 정도가 인접 평가외 지번인 구량리 193-1번지에 걸쳐 소재하 고 있음 8.목록 2,3의 정확한 지적경계는 측량을 요함 9.목록 1은 축사로 이용되었으나 조사일 현재 미운영 상태임 10.목록 3은 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 ‘구량송정3길 4’ 담장내에 있는 텃밭임. 도로로 이용중인 부분의 면적 사정은 지적도, 항공도 및 현장실사를 통해 개략적으로 사정(약 202㎡)하여 평가하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 2. 지상에 제시외 블록조 강판지붕 단층 창고 1동과 철파이프조 강판지붕 단층 비가림시설의 일부가 포함됨. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 `구량송정3길 4` 담장 내에 있는 텃밭임. 부동산의 표시 4

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,575,563,495원원	1,414,508,418원원	51%	2.5회회
6개월	3,312,995,013원원	1,864,738,600원원	54%	2.4회회
12개월	2,546,234,946원원	1,441,858,183원원	51%	2.6회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-13	2025타경11294	[축사] 울주군 두서면 구량리 174-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 101.82평 토지(대지권): 281.93평	242,283,200원 242,283,200원	신건 (0회)
	2026-05-06	2025타경1252	[축사] 울주군 두서면 인보리 336-3 [농지취득자격증명] 건물: 405.35평 토지(대지권): 1,148.90평	950,949,000원 950,949,000원	신건 (0회)
	2026-05-06	2025타경1102	[축사] 울주군 두서면 미호리 815 [분묘기지권,유치권] 건물: 2,662.62평 토지(대지권): 101,968.21평	12,867,097,030원 12,867,097,030원	신건 (0회)
	2026-05-21	2025타경11107	[축사] 울주군 서생면 명산리 641 건물: 74.11평 토지(대지권): 220.22평	308,062,000원 150,950,000원	유찰 (2회)
	2026-05-19	2025타경1019	[축사] 울주군 두서면 차리 409-2 [농지취득자격증명] 건물: 199.50평 토지(대지권): 1,273.22평	980,785,000원 480,585,000원	유찰 (2회)

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 구량리
물건용도	축사(농가시설)
토지면적	932.00㎡(281.93평)
건물면적	336.60㎡(101.82평)
사건번호	2025타경11294
감정평가액	242,283,200원
최저입찰가	(100%) 242,283,200원
입 찰 일	2026.05.13(수) 10:00

사건번호 : 2025타경11294 (울산지방법원)

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