소 재 지	경기도 양주시 장흥면 삼하리
물건용도	답
토지면적	3,137.00㎡(948.94평)
건물면적
사건번호	2025타경1088
감정평가액	784,250,000원
최저입찰가	(49%) 384,283,000원
입 찰 일	2026.07.16(목) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0324)입니다.
입찰일은 2026.07.16입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리가 있어 보입니다.
을구 3번 임차권설정등기(2000.07.13. 접수 제53459)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 784,250,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 47,263,141원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 458일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 458일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2013.07.25.근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼하리 376-2	답	3137㎡ (948.94평)
제시외건물	삼하리 376-2	관정	제외

1)위치 및 주위환경 대상물건은 경기도 양주시 장흥면 삼하리 소재 '남경수목원' 남서측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 체육시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 대상토지는 지적도 및 현황 맹지로서 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 여건은 무난함.
3)형태 및 이용상태 대상 토지는 사다리형에 가까운 평지로서 농경지로 이용중임 4)인접 도로상태 대상토지는 지적상 맹지이며, 현황 맹지임.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)]사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 토지거래계약에관한허가구역(2021. 9. 5. ~ 2025. 9. 4.) 6)제시목록 외의 물건 대상 토지상에 관정, 비닐하우스, 수목 등이 소재하고 있음.
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대 및 점유관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년8월25일	소유권
2001년6월16일	소유권
2000년7월13일	임차권설정
2013년7월25일	근저당권	264,000,000원
2025년3월13일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

을구 3번 임차권설정등기(2000.07.13. 접수 제53459)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 2. 맹지임. 3. 제시외 관정, 비닐하우스, 다수의 과수 등 제시외 수목 등 소유관계가 불분명하여 평가 및 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
0 목록1 - 공부상 답임. - 현황은 공부상 지목의 용도와 같은 용도로 사용 중인 것으로 보임.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	912,061,800원원	446,949,600원원	42%	2.8회회
6개월	697,510,206원원	341,313,731원원	46%	2.8회회
12개월	718,037,031원원	314,561,526원원	47%	3회회

감정 7억 8425만원 → 최저 3억 8428만원!! 장흥면 답 경매물건 찾았습니다 (토지 948.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-07-16	2025타경1088	[답] 양주시 장흥면 삼하리 376-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 948.94평	784,250,000원 384,283,000원	유찰 (2회)
	2026-07-15	2025타경72987	[답] 양주시 유양동 728-3 [농지취득자격증명] 건물: 57.48평 토지(대지권): 310.97평	435,290,000원 213,292,000원	유찰 (2회)
	2026-07-09	2025타경73235	[답] 양주시 옥정동 414 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 183.01평	510,875,000원 250,329,000원	유찰 (2회)
	2026-07-09	2025타경72003	[답] 양주시 백석읍 홍죽리 179-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 26.02평	27,414,090원 6,582,000원	유찰 (4회)
	2026-07-09	2025타경2357	[답] 양주시 마전동 441-10 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 292.22평	469,476,000원 161,030,000원	유찰 (3회)
	2026-06-30	2025타경73179	[답] 양주시 백석읍 방성리 411-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 761.09평	1,099,492,000원 263,988,000원	유찰 (4회)
	2026-07-09	2024타경2763	[답] 양주시 어둔동 383-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 866.06평	915,371,000원 219,780,000원	유찰 (8회)

소 재 지	경기도 양주시 장흥면 삼하리
물건용도	답
토지면적	3,137.00㎡(948.94평)
건물면적
사건번호	2025타경1088
감정평가액	784,250,000원
최저입찰가	(49%) 384,283,000원
입 찰 일	2026.07.16(목) 10:30

사건번호 : 2025타경1088 (의정부지방법원)

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