소 재 지	울산광역시 중구 성안동 1445-2
물건용도	전
토지면적	75.27㎡(22.77평)
건물면적
사건번호	2025타경12279
감정평가액	46,592,130원
최저입찰가	(49%) 22,830,000원
입 찰 일	2026.07.01(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8263)입니다.
입찰일은 2026.07.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 46,592,130원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,666,838원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 313일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 313일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 08. 05. 강제경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	성안동 1445-2	전	75.2727㎡ (22.77평) 지분 231분의 28 전부
제시외건물	성안동 1445-2	주택	6.98 ㎡(2.11평) 제외
	성안동 1445-2	창고및가추	4.75 ㎡(1.44평) 제외
	성안동 1445-2	창고	2 ㎡(0.61평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 '오정동 마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제1종일반주거지역(2013-09-12), 지구단위계획구역(2013-09-12)(풍암지구) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)~(ㄷ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외 건물로 인하여 토지의 사용. 수익에 제한받을 경우 토지 가격은 ‘토지.건물 감정평가명세표’ 하단에 병기하였으니 업무에 참조하시기 바랍니다.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 미상임.
나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년7월7일	소유권
2025년8월5일	강제경매
2025년8월29일	압류
2026년1월22일	강제경매
2026년1월30일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지취득자격증명 불필요함(별지 사실조회 회신서 참조) 2. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기 일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 본건 토지 지상 제시외 건물[감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 건물 기호 (ㄱ)~(ㄷ)] 제외. 최저매각가격은 제 시외 건물이 매각대상에서 제외되어 토지의 소유권행사가 제한 받은 경우를 감안한 금액임 4. 위 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 공부상 지목이 전이나 현황은 지상에 도로명 주소

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

중구 성안동 4659만원 22.8평 ρ 전 경매로 2376만원 싸게 사는 방법?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-07-01	2025타경12279	[전] 중구 성안동 1445-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 22.77평	46,592,130원 22,830,000원	유찰 (2회)
	2026-06-23	2025타경934	[전] 중구 성안동 684 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 117.07평	56,889,000원 27,875,000원	유찰 (2회)
	2026-06-11	2024타경103368	[전] 중구 성안동 815 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 310.06평	383,350,000원 131,489,000원	유찰 (4회)
	2026-06-10	2025타경12500	[전] 중구 유곡동 876 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 91.05평	59,795,000원 20,510,000원	유찰 (4회)
	2026-06-10	2025타경12500	[전] 중구 유곡동 867 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 285.86평	170,105,000원 58,346,000원	유찰 (4회)

소 재 지	울산광역시 중구 성안동 1445-2
물건용도	전
토지면적	75.27㎡(22.77평)
건물면적
사건번호	2025타경12279
감정평가액	46,592,130원
최저입찰가	(49%) 22,830,000원
입 찰 일	2026.07.01(수) 10:00

사건번호 : 2025타경12279 (울산지방법원)

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감정가 4659만원, 2회 유찰된 울산시 중구 성안동 1445-2 전의 최저입찰가는 2283만원입니다.

중구 성안동 4659만원 22.8평 ρ 전 경매로 2376만원 싸게 사는 방법?