소 재 지	경기도 구리시 아천동 산16
물건용도	임야
토지면적	63,864.00㎡(19,318.86평)
건물면적
사건번호	2025타경1846
감정평가액	2,426,832,000원
최저입찰가	(100%) 2,426,832,000원
입 찰 일	2026.04.15(수) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4428)입니다.
입찰일은 2026.04.15입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 313일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 313일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.5.27.경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	아천동 산16	임야	63864㎡ (19,318.86평)

1)위치 및 주위환경 대상토지는 경기도 구리시 아천동 소재""명빈묘""북서측 인근에 위치하며 주변지역은 주로 아차산의 하단부 산지이며 동측 인근으로는 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 동측으로 500미터 지점에 광장동-구리시로 연결되는 국도가 있으며 대상토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통여건은 무난한 지역임.
3)형태 및 이용상태 부정형 형태의 자연림으로서 아차산 줄기의 중단부에서 하단부로 이어지는 동향 급경사이나 하단부는 완경사를 이루고 있으며 일부지상에 제시외 건물 및 분묘가 소재하고 있음.
4)인접 도로상태 동측 끝부분에 소폭의 비포장 도로를 통하여 출입하며 차량 접근 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역(2025-05-30), 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 역사문화환경보존지역 (명빈묘)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(아차산일대보루군)
＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공익용산지 (2025-05-30)＜산지관리법＞, 보전산지(2025-05-30)＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))＜수도법＞, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3 제2호))＜수도법＞, 공장설립제한지역(공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2))＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 토지이용규제 기본법 시행령」 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.).
6)제시목록 외의 물건 일부지상에 분묘 및 소유자 미상의 제시외건물이 소재하고 있음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년1월10일	소유권
2018년1월10일	소유권
2018년1월10일	소유권
2018년1월10일	소유권
2023년3월21일	소유권
2025년5월27일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일부 지상에 분묘소재(분묘기지권 성립여부 불분명) 2. 일부 지상의 소유자 미상의 제시외 건물 매각 제외(법정지상권 성립여부 불분명) 3. 지상 분묘 및 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우 토지가격은 2,299,104,000원임

[부동산 현황조사서 비고란]
-공부상 지목은 임야이며 현황은 완만한 경사지에 잡목 등이 무성한 자연림 상태의 임야임 -임야로서 그 지상에 분묘 수기가 소재한 바 분묘지상권의 성립여부는 별도의 확인이 필요함. -인접한 토지와 경계선상에 제시외 건물이 소재하고 있는바, 그 정확한 위치, 경계, 면적, 구조 및 소유관계는 측량 등 별도의 확인이 필요함. -위 토지의 현황은 육안으로 확인한 것이므로, 정확한 위치와 면적 및 인접토지와의 경계, 분묘(평장 등 포함) 소재 여부 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

아천동 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 19,318.9평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-15	2025타경1846	[임야] 구리시 아천동 산16 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 19,318.86평	2,426,832,000원 2,426,832,000원	신건 (0회)

소 재 지	경기도 구리시 아천동 산16
물건용도	임야
토지면적	63,864.00㎡(19,318.86평)
건물면적
사건번호	2025타경1846
감정평가액	2,426,832,000원
최저입찰가	(100%) 2,426,832,000원
입 찰 일	2026.04.15(수) 10:30

사건번호 : 2025타경1846 (의정부지방법원 남양주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 구리시 아천동의 임야 경매건입니다.

아천동 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 19,318.9평