구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하단동 784-5	대	220㎡ (66.55평)
건물	하단동 784-5	단층 주택 부록조 스라브가	76.63㎡ (23.18평)
제시외건물	하단동 784-5	주택 일부	34.77 ㎡(10.52평) 포함
	하단동 784-5	1층 주택	20 ㎡(6.05평) 제외
	하단동 784-5	1층 화장실	1.2 ㎡(0.36평) 포함

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.
2)교통상황 본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, "주거용"건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역.
6)제시목록 외의 물건 - 본건 토지 지상의 북서측 가장자리에 소재한 삼각형 모양의 제시외건물ㄴ(블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡)로서, 1층 주택으로 이용중임. 다만, 기호(2)건물과 물리적으로 분리되어 독립적으로 이용되고 있는 점 등을 고려하여 제시외건물로 판단하여 감정평가명세표상에 별도 평가하였으며, 기호 ㄴ)이 매각대상에서 제외되어 본건 토지의 소유권행사가 제한을 받게되는 경우 이를 감안한 토지가격을 감정평가명세표상에 별도 부기하였으니, 경매 진행 및 응찰시 제시외건물 ㄴ) 의 이용상황, 관리상태 및 소유관계, 매각대상 포함 여부 등을 재확인하여 진행하시기 바람. (별첨 "지적도 및 사진용지"참조 )
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
① 임대관계 : 미상. ② 기타 : 없음.
1)건물의 구조 [기호 2] 블록조 스라브지붕 지상1층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 , 창 호 : 샷시창 등.
2)이용상태 - 기호(2)건물에 기호 ㄱ부분을 무허가로 확장하여 101~106호로 구성한 것으로 추정되며, 외관상 주택으로 이용중이었던 것으로 판단됨. - 101.103호: 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음. - 102호: 외부창문을 통하여 내부를 확인하였으며, 공실 상태로 보임. - 104~106호: 출입구가 나뭇가지 등으로 덥혀있어 장기간 공실상태로 방치된 것으로 추정됨. 다만, 106호는 호실 번호 확인이 어려웠으며, 인접호와 연계 등을 고려하여 106호로 추정하였음.
3)설비내역 위생설비 및 급배수설비 , 난방 등이 되어있음.
4)부합물 및 종물 1) 구조, 규모 및 용도 - 기호 ㄱ) 블록조 스라브지붕 1층 기호(2) 주택 일부 약 34.77㎡ - 기호 ㄷ) 블록조 스레트지붕 1층 화장실 약 1.2㎡ 2) 감정평가에 미치는 영향 - 감정평가명세표상에 별도 평가하였음.
5)공부와의 차이 - 기호(2)건물은 면적에 있어 공부와 현황의 현저한 차이가 존재하며, 가구수 또한 차이가 있음. 다만, 공부상 기호(2) 건물의 멸실에 관한 내용이 없는 점, 외벽 상태에 있어 대체로 동일하나 북측 일부분에 창이 있었던 것으로 추정되는 흔적이 보이는 점, 전체적으로 스라브지붕이나 그 형태에 있어 일부분이 차이가 있으며, 이를 기준하여 기호(2)건물로 추정되는 부분을 개략적으로 면적을 산정해 본 결과 면적이 70.608㎡로 측정되어 공부상 면적인 76.63㎡와 대체로 물적동일성이 인정되는 점 등을 고려하여 본건 평가에 있어 기호(2)건물의 물적동일성을 인정하여 정상평가하였음. (별첨 "지적도 및 사진용지"참조 ) 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년5월16일	소유권
2017년1월5일	근저당권	168,000,000원
2025년10월27일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년5월16일	소유권
2017년1월5일	근저당권	168,000,000원
2025년10월27일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-3) 포함. 제시외 건물(2-2)(블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡)은 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록2. 건물 에 제시외 건물(2-1)을 무허가로 확장하여 101~106호로 구성한 것으로 추정되며, 외관상 주택으로 이용중임. 공부상 건물 면적 은 1층: 76.63㎡로 등재되어 있으나, 현장조사시 개략적으로 측정된 면적은 1층: 약 111.4㎡로 공부상 면적과 현저한 차이가 존재함. 일반건축물대장 상 호수/가구수/세대수 : 0호/1가구/0세대로 등재되어 있으나, 현황은 101호~106호가 존재함.(단, 106호 는 호실번호를 추정하였음)(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 건물은 다가구 원룸으로 보이며, 1층 101호 102호,103호로 이루어져 있는 것으로 추정됨.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	771,537,000원원	453,100,000원원	59%	2회회

2025타경102081 경매사건 분석 ☆ 하단동 단독주택 (건물 34.1평, 토지 66.6평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-14	2025타경102081	[주택] 사하구 하단동 784-5 [법정지상권] 건물: 34.06평 토지(대지권): 66.55평	505,567,600원 505,567,000원	신건 (0회)
	2026-05-07	2025타경101456	[주택] 사하구 괴정동 378-177 건물: 22.90평 토지(대지권): 32.07평	218,510,000원 152,957,000원	유찰 (1회)
	2026-05-07	2025타경101864	[주택] 사하구 당리동 353-12 건물: 110.37평 토지(대지권): 62.86평	970,602,900원 475,595,000원	유찰 (2회)
	2026-05-12	2025타경274	[주택] 사하구 감천동 13-1488 [법정지상권] 건물: 25.13평 토지(대지권): 20.57평	32,720,400원 7,856,000원	유찰 (4회)
	2026-04-08	2024타경102470	[주택] 사하구 감천동 13-916 건물: 9.36평 토지(대지권): 13.61평	23,947,320원 4,025,000원	유찰 (5회)

소 재 지	부산광역시 사하구 하단동 784-5
물건용도	단독주택
토지면적	220.00㎡(66.55평)
건물면적	112.60㎡(34.06평)
사건번호	2025타경102081
감정평가액	505,567,600원
최저입찰가	(100%) 505,567,000원
입 찰 일	2026.04.14(화) 10:00

사건번호 : 2025타경102081 (부산지방법원 부산서부지원)

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부산시 사하구 하단동 784-5에 있는 단독주택 경매 - 건물 112.6㎡(34.1평), 토지 220.0㎡(66.6평)

2025타경102081 경매사건 분석 ☆ 하단동 단독주택 (건물 34.1평, 토지 66.6평)