소 재 지	부산광역시 남구 문현동 944-10
물건용도	대지
토지면적	105.80㎡(32.00평)
건물면적
사건번호	2025타경5110
감정평가액	207,293,940원
최저입찰가	(100%) 207,293,940원
입 찰 일	2026.04.13(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 780-1424)입니다.
입찰일은 2026.04.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 207,293,940원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 40,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 380일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 380일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2006.07.10. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	문현동 944-10	대	105.8㎡ (32.00평)

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 배정고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도보로 15분정도 소요거리에 부산지하철2호선 지게골역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.
3)형태 및 이용상태 북서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형에 유사한 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남서측으로 약 8~10미터 폭의 포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역(2014-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-29)(접함), 가축사육제한구역(2011.03.29.), 상대보호구역(2016-07-06)(배정고등학교), 지적재조사사업지구(문현3지적재조사지구) 임.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상위에 제시외건물이 소재하여 제시외건물 소재로 인한 감안가격을 명기하였으니 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년3월8일	소유권
2006년7월10일	근저당권	19,500,000원
2025년3월24일	강제경매
2025년5월20일	가압류	25,000,000원
2026년1월7일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가 격임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 1층에는 오른쪽에 청소업체와 좌측에 상호 표시가 없는 장소가 있는데 표시가 없는 곳에서 임차인 이주국(010-3556-2327)을 만나 물어보니 사업자등록이나 전입신고는 되어 있지 않지만 소유자와 계약을 맺고 창고로 이용중이라고 하고 이곳에는 1층 청소업체와 자신, 2층에서 4층까지 총 6명의 임차인이 있는 것으로 안다고 함(*안내문을 교부함) 2. 3층에 거주하는 이장만(010-4578-1462)과 4층에 거주하는 홍대호(010,2026-0969, *작년 9월에 이사를 와서 거주하고 있으나 소유자가 지인이어서 보증금없이 월 30만 원만 지급하고 거주하고 있으며 전입신고도 되어 있지 않다고 함)는 직접 만나 안내문을 교부하였으나 그 외 1층의 청소업체와 201호, 202호는 안내문을 문안에 넣어 두었으나 아무런 연락이 없었음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	218,800,000원원	76,879,000원원	35%	4회회
6개월	416,930,103원원	104,342,667원원	29%	4.3회회
12개월	198,709,530원원	56,149,827원원	44%	3.4회회

남구 문현동 대지경매 - 대지 (32.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-13	2025타경5110	[대지] 남구 문현동 944-10 [법정지상권] 토지(대지권): 32.00평	207,293,940원 207,293,940원	신건 (0회)
	2026-04-13	2023타경100914	[대지] 남구 감만동 168-39 [법정지상권] 토지(대지권): 56.87평	253,800,000원 253,800,000원	신건 (0회)
	2026-05-12	2025타경454	[대지] 남구 우암동 174-87 토지(대지권): 11.19평	75,850,000원 53,095,000원	유찰 (1회)
	2026-04-27	2025타경4348	[대지] 남구 감만동 75-27 토지(대지권): 7.89평	61,264,500원 42,885,000원	유찰 (1회)

소 재 지	부산광역시 남구 문현동 944-10
물건용도	대지
토지면적	105.80㎡(32.00평)
건물면적
사건번호	2025타경5110
감정평가액	207,293,940원
최저입찰가	(100%) 207,293,940원
입 찰 일	2026.04.13(월) 10:00

사건번호 : 2025타경5110 (부산지방법원 부산동부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 부산시 남구 문현동의 대지 경매건입니다.

남구 문현동 대지경매 - 대지 (32.0평)