소 재 지	전라남도 완도군 금일읍 장정리
물건용도	잡종지
토지면적	4,160.00㎡(1,258.40평)
건물면적	104.00㎡(31.46평)
사건번호	2025타경50539
감정평가액	218,450,000원
최저입찰가	(100%) 218,450,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원(☎ 061-530-9123)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 6. 20. 근저당 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장정리 548	잡종지	601㎡ (181.80평)
	장정리 556	전	952㎡ (287.98평)
	장정리 551	답	2607㎡ (788.62평)
제시외건물	장정리 556	공장	400 ㎡(121.00평) 제외
	장정리 551	공장	1090 ㎡(329.73평) 제외
	장정리 551	바닥공사	104 ㎡(31.46평) 포함

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 완도군 금일읍 장정리 소재, '일정항' 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.
2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 일단의 부정형의 완경사지로서, 일단의 건축허가 부지임.
4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 준보전산지임.
일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 일련번호(3) 지상에 제시외건물 및 공작물 일련번호(ㄱ), (ㄴ) 및 일련번호(2) 지상에 제시외건물 일련번호(ㄷ)이 소재함.
7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) --

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월3일	소유권
2022년6월20일	근저당권	130,000,000원
2022년6월20일	지상권
2025년7월24일	강제경매
2025년7월29일	가압류	38,000,000원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 목록3. 지상의 제시외 건물(ㄱ)에 대하여 법정지상권이 성립할 여지 있으나 그 성립여부는 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 목록3. 지상의 제시외 공작물(ㄴ) 및 지상 소재 수목 매각 포함 2. 목록1. 지상 소재 저온저장고, 목록2. 지상의 철골구조물{제시외 건물(ㄷ)} 및 목록3. 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각 제외 3. 특별매각조건: 목록2,3. 매수인 농지취득자격증명원 필요{매각결정기일전까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하 여질 가능성 있음(금일읍 사실조회서 참조)} 4. '주식회사 해진'으로부터 공사대금채권 금 380,000,000원의 유치권 신고서가 제출되어 있으나, 그 성립여부는 불분명함 5. 목록1,2,3. 토지는 건축허가를 득하여 건물신축공사가 진행중인 토지로서 이를 고려하여 감정평가함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 3 지상 제시외 공장 건물 존재하나 점유자를 만나지 못함. 제시외 건물 표시 목록 2 지상 철골구조 공장 2 - ㄷ 목록 3 지상 일반철골구조 판넬지붕 공장 3 - ㄱ 목록 3 지상 콘크리트구조 바닥공사 3 - ㄴ 목록 1 지상 이동 가능한 저온저장고 소재함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	42,191,764원원	32,795,790원원	185%	1.7회회
6개월	150,256,049원원	76,669,515원원	97%	2.6회회
12개월	156,648,069원원	76,474,049원원	99%	2.2회회

[2025타경50539] 전남 완도군 금일읍 잡종지경매 ※ 첫 입찰 / 토지 1,258.4평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-06	2025타경50539	[잡종지] 완도군 금일읍 장정리 548 [농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 건물: 31.46평 토지(대지권): 1,258.40평	218,450,000원 218,450,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2024타경54945	[잡종지] 완도군 노화읍 고막리 711 [법정지상권] 토지(대지권): 615.59평	119,395,000원 66,862,000원	유찰 (2회)

소 재 지	전라남도 완도군 금일읍 장정리
물건용도	잡종지
토지면적	4,160.00㎡(1,258.40평)
건물면적	104.00㎡(31.46평)
사건번호	2025타경50539
감정평가액	218,450,000원
최저입찰가	(100%) 218,450,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

사건번호 : 2025타경50539 (광주지방법원 해남지원)

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감정가 2억 1845만원, 첫 입찰된 전남 완도군 금일읍 장정리 잡종지의 최저입찰가는 2억 1845만원입니다.

[2025타경50539] 전남 완도군 금일읍 잡종지경매 ※ 첫 입찰 / 토지 1,258.4평