소 재 지	경기도 여주시 금사면 이포리
물건용도	답
토지면적	922.00㎡(278.91평)
건물면적
사건번호	2024타경3959
감정평가액	78,370,000원
최저입찰가	(100%) 78,370,000원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7445)입니다.
입찰일은 2026.03.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 78,370,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 19,856,984원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 604일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 604일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.07.10. 강제경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이포리 319-1	답	922㎡ (278.91평) 지분 1976분의 922

1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 여주시 금사면 이포리 소재 "이포초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 5미터 내외 도로와 접하고, 인접한 구거부지(이포리 319번지 등)를 통하여 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 연계됨.
5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 접도구역(접도구역(국지도70호선))＜도로법＞, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, (한강)수변구역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)＜환경정책기본법＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에는 제시외물건(ㄱ-ㄷ)이 소재함.
7)공부와의 차이 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "전"상태임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년5월29일	소유권
2009년5월29일	소유권
2024년7월10일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 2. 제시외 비닐하우스(각 파이프조 비닐지붕 1층 약 460㎡) 3개동은 매각에서 제외 3. 농지취득자격증명 요함[미제출 시 매수보증금 반환하지 않음, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2025.11.25.자 금사면장 사실조회회신서)]

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목록1. 토지는 등기부상 답이나 현황은 전으로 이용되고 있으며 지상에 제시외 비닐하우스 3개동이 존재함.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

여주시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 278.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-18	2024타경39361	[답] 여주시 가남읍 화평리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 708.91평	175,762,500원 175,762,500원	신건 (0회)
	2026-03-18	2024타경37563	[답] 여주시 능현동 60-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,085.07평	312,069,000원 312,069,000원	신건 (0회)
	2026-03-18	2024타경3959	[답] 여주시 금사면 이포리 319-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 278.91평	78,370,000원 78,370,000원	신건 (0회)
	2026-04-08	2024타경6866	[답] 여주시 월송동 25-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 397.79평	387,925,000원 271,548,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2024타경37143	[답] 여주시 대신면 하림리 590-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.26평	38,396,000원 38,396,000원	신건 (0회)
	2026-04-01	2024타경3911	[답] 여주시 흥천면 다대리 52 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 860.31평	201,924,000원 141,347,000원	유찰 (1회)
	2026-03-18	2024타경3843	[답] 여주시 흥천면 효지리 58-22 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 97.71평	40,824,000원 14,003,000원	유찰 (3회)
	2026-01-28	2024타경35130	[답] 여주시 세종대왕면 마래리 95 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,209.09평	463,652,000원 159,033,000원	유찰 (4회)
	2024-07-17	2023타경36778	[답] 여주시 교동 204 토지(대지권): 9.83평	28,047,500원 28,047,500원	유찰 (1회)

소 재 지	경기도 여주시 금사면 이포리
물건용도	답
토지면적	922.00㎡(278.91평)
건물면적
사건번호	2024타경3959
감정평가액	78,370,000원
최저입찰가	(100%) 78,370,000원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

사건번호 : 2024타경3959 (수원지방법원 여주지원)

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여주시 답경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 278.9평)