소 재 지	충청남도 서천군 비인면 칠지리
물건용도	임야
토지면적	20,227.00㎡(6,118.67평)
건물면적
사건번호	2025타경15806
감정평가액	195,310,500원
최저입찰가	(49%) 95,702,000원
입 찰 일	2026.06.02(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2026.06.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 4. 28. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	칠지리 산49	임야	19835㎡ (6,000.09평)
	칠지리 195-2	전	257㎡ (77.74평)
	칠지리 196-1	전	135㎡ (40.84평)
제시외건물	칠지리 산49	제시외수목	포함

1)위치 및 주위환경 본건은 충청남도 서천군 비인면 칠지리 소재 '칠지마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 인근에 간선도로(서인로)가 통과하고 있는 등 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 ㆍ기호(1) : 부정형의 형태로 대체로 중·완경사지이며, 상당한 부분에 밤나무가 식재되어 있으나, 밤나무 식재부분에 잡목이 섞여 자라고 있는 등 현황 및 관리상태는 양호치 못하며, 일부는 자연림 상태이고, 하단부 일부는 토지임야(휴경지) 상태임.
ㆍ기호(2) : 부정형의 완만한 경사지로 전(휴경지).
ㆍ기호(3) : 대체로 사다리형의 완만한 경사지로 전(휴경지).
4)인접 도로상태 ㆍ기호(1) : 지적도상 맹지임.
ㆍ기호(2),(3) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근함.
5)토지이용계획 및 제한상태 ㆍ기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 600M 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞. ㆍ기호(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600M 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1)토지상에 제시외수목(밤나무)이 소재하여 감정평가하였으나, 소유관련 미상인바 유의요함. 7)공부와의 차이 해당사항 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
해당사항 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년4월28일	소유권
2021년4월28일	근저당권	104,400,000원
2021년4월28일	지상권
2021년4월28일	근저당권	47,000,000원
2024년10월7일	압류
2025년6월17일	압류
2025년6월20일	근저당권	35,000,000원
2025년6월27일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록2,3에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환) -지적도상 맹지임. -목록 1 지상 분묘 소재 유무 불분명, 제시외 수목(밤나무)은 자연림 상태로 매각 포함, 제시외 염소사육장 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
- 1번 부동산은 임야로 면적이 넓고 수목이 매우 울창하여 분묘 소재 유무는 불분명하므로 추후 별도 확인을 요하며, 인근 임야와 경계구분이 명확하지 않아 추후 경계측량을 통하여 경계를 확인하여야 할 것으로 보이고 또한 1번 부동산 지상에 제시외 염소사육장이 소재함. -

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	52,960,200원원	16,285,255원원	30%	4회회
6개월	68,491,100원원	30,696,628원원	43%	3회회
12개월	69,301,233원원	38,299,585원원	54%	2.5회회

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-26	2025타경1069	[임야] 서천군 비인면 관리 510-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,395.25평	152,209,200원 106,546,000원	유찰 (1회)
	2026-05-26	2024타경3971	[임야] 서천군 서면 신합리 530-327 토지(대지권): 2,127.79평	751,820,000원 526,274,000원	유찰 (1회)
	2026-06-02	2025타경15806	[임야] 서천군 비인면 칠지리 산49 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 6,118.67평	195,310,500원 95,702,000원	유찰 (2회)
	2026-04-21	2025타경15779	[임야] 서천군 장항읍 원수리 132-86 [법정지상권] 토지(대지권): 92.57평	66,096,000원 22,671,000원	유찰 (4회)
	2026-05-26	2025타경15619	[임야] 서천군 판교면 심동리 산37 토지(대지권): 12,629.98평	87,679,200원 14,736,000원	유찰 (5회)

소 재 지	충청남도 서천군 비인면 칠지리
물건용도	임야
토지면적	20,227.00㎡(6,118.67평)
건물면적
사건번호	2025타경15806
감정평가액	195,310,500원
최저입찰가	(49%) 95,702,000원
입 찰 일	2026.06.02(화) 10:00

사건번호 : 2025타경15806 (대전지방법원 홍성지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

충남 서천군 비인면 칠지리에 위치한 임야 경매물건을 소개합니다. 감정가는 1억 9531만원, 현재 최저입찰가는 9570만원입니다.

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