소 재 지	충청남도 천안시 서북구 두정동
물건용도	공장
토지면적
건물면적	618.25㎡(187.02평)
사건번호	2025타경11545
감정평가액	222,224,750원
최저입찰가	(100%) 222,224,750원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 천안지원(☎ 041-620-3079)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 318일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 318일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.5.13.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
건물	두정동 24-1	1층 정비공장 철골조	299㎡ (90.45평)
	두정동 24-1	2층 정비공장 철골조	299㎡ (90.45평)
	두정동 24-1	1층 경비실 철골조	20.25㎡ (6.13평)
제시외건물	두정동 24-1	(ㄱ)작업장	(16) 포함
	두정동 24-1	(ㄴ)창고	(8) 포함
	두정동 24-1	(ㄷ)창고	(13) 포함
	두정동 24-1	(ㄹ)다용도실	(21) 포함
	두정동 24-1	(ㅁ)창고	(17) 포함
	두정동 24-1	(ㅂ)창고	(4) 포함
	두정동 24-1	(ㅅ)창고	(2) 포함

1)건물의 구조 기호(1)-가동: 철골조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1999.04.27.)
외벽: 판넬 및 적벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 판넬 및 벽지 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.
기호(1)-나동: 조적조 슬래브지붕 1층 건물로서, (사용승인일: 1999.04.27.)
외벽: 적벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.
2)이용상태 기호(1)-가동 1층: 자동차관련시설(정비공장)로 이용중입니다.
2층: 사무실(사무실, 숙직실, 휴게실, 회의실, 탕비실, 화장실, 창고, 샤워실 등)로 이용중입니다.
기호(1)-나동: 경비실로 이용중입니다.
3)설비내역 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 기호(1) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물(ㄱ~ㅅ)이 소재하고 있습니다.
5)공부와의 차이 없습니다.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2000년5월16일	소유권
2019년5월13일	근저당권	1,600,000,000원
2023년4월18일	가압류	355,435,000원
2023년6월7일	가압류	200,913,000원
2023년6월14일	가압류	301,357,000원
2023년7월7일	가압류	3,000,000,000원
2025년4월14일	임의경매
2025년4월15일	가압류	805,979,868원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

(건물만 매각) 건물대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
건물만 매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㅅ포함). 부동산등기부상 가동 ,나동 일체로 기재되어 있으나, 건축물대장은 각 건 물 가동, 건물 나동임 . 임대차관계 미상의 전입자 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-10	2025타경11545	[공장] 천안시 서북구 두정동 24-1 [법정지상권] 건물: 187.02평	222,224,750원 222,224,750원	신건 (0회)
	2026-03-03	2025타경427	[공장] 천안시 서북구 성환읍 율금리 건물: 875.88평 토지(대지권): 2,949.98평	5,224,969,460원 3,657,479,000원	유찰 (1회)
	2026-03-24	2025타경571	[공장] 천안시 서북구 성환읍 신방리 건물: 345.61평 토지(대지권): 1,065.10평	1,348,054,300원 660,547,000원	유찰 (2회)
	2026-03-09	2025타경11752	[공장] 천안시 서북구 입장면 양대리 건물: 429.33평 토지(대지권): 1,066.01평	2,056,894,500원 2,056,894,500원	재진행 (0회)
	2026-03-16	2025타경10873	[공장] 천안시 서북구 성환읍 도하리 건물: 1,485.64평 토지(대지권): 2,256.35평	4,016,011,000원 1,967,846,000원	유찰 (2회)

소 재 지	충청남도 천안시 서북구 두정동
물건용도	공장
토지면적
건물면적	618.25㎡(187.02평)
사건번호	2025타경11545
감정평가액	222,224,750원
최저입찰가	(100%) 222,224,750원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

사건번호 : 2025타경11545 (대전지방법원 천안지원)

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이번에 소개할 경매물건은 충남 천안에 위치한 공장입니다. 최저입찰가는 2억 2222만원입니다.

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