소 재 지	부산광역시 기장군 철마면 임기리
물건용도	답
토지면적	1,247.00㎡(377.22평)
건물면적
사건번호	2024타경112716
감정평가액	410,263,000원
최저입찰가	(100%) 410,263,000원
입 찰 일	2026.03.09(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 780-1424)입니다.
입찰일은 2026.03.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 410,263,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 103,840,193원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 468일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 468일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2015. 11. 18. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	임기리 968-6	답	1247㎡ (377.22평)
제시외건물	임기리 968-6	농막 등	36 ㎡(10.89평) 제외
	임기리 968-6	창고 등	10.5 ㎡(3.18평) 제외
	임기리 968-6	차양 등	8.6 ㎡(2.60평) 제외
	임기리 968-6	차양 등	6.9 ㎡(2.09평) 제외
	임기리 968-6	창고 등	2.2 ㎡(0.67평) 제외
	임기리 968-6	창고 등	3.7 ㎡(1.12평) 제외
	임기리 968-6	창고 등	3.7 ㎡(1.12평) 제외
	임기리 968-6	차양	4.5 ㎡(1.36평) 제외
	임기리 968-6	창고 등	3 ㎡(0.91평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 기장군 철마면 임기리 소재 "임기마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로서,전(휴경지 상태)임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 남측으로 폭 약 2미터 내외의 현황 "도로"(인접지 #971-2)를 통하여 출입함.
5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역(2015-03-04)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상수원보호구역＜수도법＞ 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지 6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㅈ)이 소재하나 그 구조, 규모 및 이용상태 등을 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향이 미미할 것으로 사료됨.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건은 지적도상 맹지이나 남측으로 현황 "도로"인 인접지(#971-2)를 통하여 출입가능하며, #971-2번지는 토지등기사항전부증명서상 3인 공유로서, 채무자(파산자) 명의("이홍근氏")의 지분(1/3)이 등재되어 있으니, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년11월12일	소유권
2015년11월18일	근저당권	60,000,000원
2019년12월6일	근저당권	120,000,000원
2024년6월17일	근저당권	100,000,000원
2024년10월7일	파산
2024년11월22일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). - 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅈ)은 매각 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. - 지적도상 맹지이나 남측으로 폭 약 2미터 내외의 현황 '도로'(인접지 #971-2)를 통하여 출입함.

[부동산 현황조사서 비고란]
현황 제시외 비닐하우스등 시설물이 존재함, 일부 전으로 사용중임

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

기장군 답경매 ★ 부산시 싼 답 (377.2평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-09	2024타경112716	[답] 기장군 철마면 임기리 968-6 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 377.22평	410,263,000원 410,263,000원	신건 (0회)
	2026-03-31	2024타경6682	[답] 기장군 장안읍 좌동리 137 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 846.40평	641,503,000원 314,336,400원	유찰 (2회)
	2026-03-31	2024타경6682	[답] 기장군 장안읍 좌동리 132-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 235.04평	160,167,000원 78,481,800원	유찰 (2회)
	2026-03-31	2024타경6415	[답] 기장군 일광읍 문동리 77 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 522.12평	802,590,000원 192,701,800원	유찰 (4회)
	2026-03-30	2024타경7005	[답] 기장군 일광읍 용천리 268 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 222.04평	379,478,000원 130,162,000원	재진행 (3회)
	2026-03-30	2024타경4792	[답] 기장군 일광읍 문중리 136-1 건물: 29.04평 토지(대지권): 613.47평	2,698,875,000원 925,714,000원	재진행 (3회)
	2026-03-30	2024타경2833	[답] 기장군 일광읍 원리 721 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 529.98평	394,700,000원 66,337,000원	유찰 (7회)
	2026-03-16	2022타경102906	[답] 기장군 일광읍 화전리 194 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 267.11평	397,350,000원 130,203,000원	재진행 (5회)

소 재 지	부산광역시 기장군 철마면 임기리
물건용도	답
토지면적	1,247.00㎡(377.22평)
건물면적
사건번호	2024타경112716
감정평가액	410,263,000원
최저입찰가	(100%) 410,263,000원
입 찰 일	2026.03.09(월) 10:00

사건번호 : 2024타경112716 (부산지방법원 부산동부지원)

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이번에 소개할 경매물건은 부산시 기장군에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 4억 1026만원입니다.

기장군 답경매 ★ 부산시 싼 답 (377.2평)