소 재 지	경기도 여주시 금사면 도곡리
물건용도	전
토지면적	101.54㎡(30.72평)
건물면적
사건번호	2024타경39941
감정평가액	14,112,670원
최저입찰가	(100%) 14,112,670원
입 찰 일	2026.02.25(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7449)입니다.
입찰일은 2026.02.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 515일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 515일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.09.27. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	도곡리 220-2	전	101.5385㎡ (30.72평) 지분 13분의 2

1)위치 및 주위환경 본건은 여주시 금사면 도곡리 소재 "가마실마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌지대 로서, 농경지 및 소수의 농가주택 등이 혼재되어 소재하고 있음.
2)교통상황 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있으며, 버스배차간견으 로 살펴본 대중교통편의는 다소 미흡한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 남동측하향의 완경사지이나, 현 평탄하게 부지조성하여 "주거용건부지" 로 이용중 임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 로폭 약 2미터 콘크리트포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일 부제한지역 200m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전 법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)＜환경정책기본법＞임.
6)제시목록 외의 물건 연와조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 1동, 콘테이너(3*6M) 1개, 이동식간이창고 1동이 소재 함.(후첨 "사진용지" 참조)
7)공부와의 차이 공부상 지목이 전이나 현 "대" 임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년10월23일	소유권
2024년9월27일	소유권
2023년10월23일	소유권
2023년10월23일	소유권
2023년10월23일	소유권
2023년10월23일	소유권
2024년9월27일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법정지상권의 성립 여지가 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음 2. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 3. 공부상 지목이 전이나 현황은 '대'임 4. 지상 소재 제시외건물(연와조 아스팔트슁글지붕 단층 주택 1동), 콘테이너(3*6m) 1개, 이동식 간이창고 1동이 각 소재하나 매각에서 제외함, 감정평가액은 지상에 소재하는 매각에서 제외되는 제시외건물로 인하여 제한받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1 토지의 등기부 표시는 전이나, 현황은 대지로 이용되고 있으며, 지상에 제시외 건물 1개동과 제시외 태양광 패널이 있음.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

여주시 전경매 ★ 경기 싼 전 (30.7평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-25	2024타경39941	[전] 여주시 금사면 도곡리 220-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 30.72평	14,112,670원 14,112,670원	신건 (0회)
	2026-03-04	2024타경4310	[전] 여주시 흥천면 다대리 55-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 437.11평	111,265,000원 54,520,000원	유찰 (2회)
	2026-03-04	2024타경39781	[전] 여주시 세종대왕면 마래리 127-47 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 129.77평	70,785,000원 34,685,000원	유찰 (2회)
	2026-03-18	2024타경33073	[전] 여주시 북내면 상교리 458 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,969.64평	312,537,600원 107,200,000원	유찰 (3회)
	2026-03-18	2024타경2888	[전] 여주시 가남읍 신해리 418-16 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 466.15평	269,675,000원 92,499,000원	유찰 (3회)
	2026-03-18	2024타경32766	[전] 여주시 북내면 중암리 510 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 89.84평	20,196,000원 3,394,000원	유찰 (5회)
	2026-01-28	2024타경35130	[전] 여주시 세종대왕면 마래리 69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 674.88평	258,796,000원 88,768,000원	유찰 (4회)
	2026-03-18	2022타경36986	[전] 여주시 금사면 소유리 42-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 372.98평	208,377,000원 208,377,000원	재진행 (1회)

소 재 지	경기도 여주시 금사면 도곡리
물건용도	전
토지면적	101.54㎡(30.72평)
건물면적
사건번호	2024타경39941
감정평가액	14,112,670원
최저입찰가	(100%) 14,112,670원
입 찰 일	2026.02.25(수) 10:00

사건번호 : 2024타경39941 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

여주시 금사면 도곡리에 위치한 본 전 경매물건은 1411만원짜리가 1411만원까지 떨어진 상태입니다.

여주시 전경매 ★ 경기 싼 전 (30.7평)