소 재 지	울산광역시 남구 선암동 산134-1
물건용도	임야
토지면적	45,342.00㎡(13,715.96평)
건물면적
사건번호	2025타경381
감정평가액	4,216,806,000원
최저입찰가	(49%) 2,066,235,000원
입 찰 일	2026.04.21(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2026.04.21입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.02.03. 경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	선암동 산134-1	임야	45342㎡ (13,715.96평)

1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 '울산삼일여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 선암호수공원 및 임야 등으로 형성되어 있음.
2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 임야로서 제반 교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태이며, 일부 건부지 및 체육시설부지, 분묘(5기소재)
로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측으로 소로한면에 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(삼일여자고등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(공장설립승인지역)＜수도법＞ 임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
가. 임대관계 미상임.
나. 기타 별첨 '감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 3페이지 7.기타사항' 참조.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1987년2월4일	소유권
2017년10월19일	소유권
2005년9월8일	소유권
1987년2월4일	소유권
2021년11월30일	소유권
1987년2월4일	소유권
1987년2월4일	소유권
1987년2월4일	소유권
1996년7월1일	소유권
1988년12월12일	소유권
2006년5월30일	소유권
1987년2월4일	소유권
2022년9월15일	소유권
2022년9월15일	소유권
1987년2월4일	소유권
1999년10월30일	소유권
2021년11월15일	소유권
2005년6월10일	소유권
2010년5월19일	소유권
1987년2월4일	소유권
2015년12월23일	소유권
2010년5월19일	소유권
2025년2월3일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물(ㄱ. 주택 블록조 스레트지붕 단층 62.7㎡, ㄴ. 창고 블록조 스레트지붕 단층 5.7㎡, ㄷ. 창고 블록조 스레트지붕 단층 2.8㎡, ㄹ. 창고 목조 스레트지붕 단층 10.0㎡, ㅁ. 계사 목조 스레트지붕 단층 17.5㎡, ㅂ. 창고 목조 스레트지붕 단층 4.2 ㎡, ㅅ. 창고 목조 스레트지붕 단층 7.2㎡, ㅇ. 창고 목조 천막지붕 단층 22.2㎡, ㅈ. 창고 목조 천막지붕 단층 3.7㎡)은 제외하 고 매각 ? (1) 제시외 건물 등으로 인하여 토지의 사용, 수익에 영향 받을 경우의 감정가로 최저매각가격 산정, (2) 위 제시외 건물에 대한 법정지상권 존재 여부 불분명 3. 수 개의 분묘 있음 - 분묘기지권 여부 불분명. 4. 인접지와 지적경계 불분명 - 측량 필요성 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산 남구 선암동에 위치하는 임야임. 분묘 3기 있으며 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	361,136,000원원	505,000,000원원	140%	0회회
6개월	1,796,821,950원원	1,173,787,500원원	80%	1.5회회
12개월	1,485,916,133원원	992,239,750원원	76%	1.5회회

20억 6624만원부터 경매 ♣ 울산시 임야 경매 분석합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-21	2025타경1119	[임야] 남구 야음동 산149-16 토지(대지권): 77.44평	373,760,000원 373,760,000원	신건 (0회)
	2026-05-13	2025타경11458	[임야] 남구 두왕동 산18-6 [분묘기지권] 토지(대지권): 300.08평	64,480,000원 45,136,000원	유찰 (1회)
	2026-04-21	2025타경381	[임야] 남구 선암동 산134-1 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 13,715.96평	4,216,806,000원 2,066,235,000원	유찰 (2회)

소 재 지	울산광역시 남구 선암동 산134-1
물건용도	임야
토지면적	45,342.00㎡(13,715.96평)
건물면적
사건번호	2025타경381
감정평가액	4,216,806,000원
최저입찰가	(49%) 2,066,235,000원
입 찰 일	2026.04.21(화) 10:00

사건번호 : 2025타경381 (울산지방법원)

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