소 재 지	전라남도 나주시 봉황면 운곡리
물건용도	창고
토지면적	1,596.00㎡(482.79평)
건물면적	348.98㎡(105.57평)
사건번호	2025타경721
감정평가액	345,429,600원
최저입찰가	(100%) 345,429,600원
입 찰 일	2026.01.28(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1618)입니다.
입찰일은 2026.01.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 345,429,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 61,774,144원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 331일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 331일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2015.07.06. 근저당권 설정 목록2. 2016.12.26. 근저당권

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	운곡리 202	대	1596㎡ (482.79평)
건물	운곡리 202	1층 창고 일반철골조	179.29㎡ (54.24평)
건물	운곡리 202	2층 사무실 일반철골조	169.69㎡ (51.33평)
제시외건물	운곡리 202	작업장	60 ㎡(18.15평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 나주시 봉황면 운곡리 소재 구동마을 내(기호1-5)와 남동측 인근(기호7)에 위치하며, 부근은 자연부락, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수농촌지대를 이룸.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하여 일반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1-4) 공장 부속토지로 이용중이며, 공히 사다리형의 평지임.
기호5) 농산물가공 공장부지로 부정형 평지임.
기호7) 자연림으로 입목은 소나무 및 활엽수가 주종을 이루고 대체로 북동향 급경사를 이룸.
4)인접 도로상태 기호1-4,7) 맹지임.
기호5) 북서측으로 노폭 약 2미터 도로에 접하나 동측 인접지(204번지 외)상에 개설된 진입로를 이용하여 통행하고 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호1,2) 보전관리지역, 가축사육제한구역 기호3) 계획관리지역, 가축사육제한구역 기호4,5) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 기호7) 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지임.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
7)공부와의 차이 없 음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 기호1-5)는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도 측량을 요함.
2) 본건 기호1-5) 지상에 이동 가능한 자재창고 및 작업대, 건축자재, 항아리 등이 소재하니 참고 바람.
1)건물의 구조 일반철골구조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 2016.12.13)으로 외벽: 사이딩판넬붙임 내벽: 판넬, 벽지마감 등 바닥: 하드너, 장판마감 등 창호: 새시창임.
2)이용상태 제2종 근린생활시설로서 1층 농산물가공공장, 2층 사무실 등으로 이용중임.
3)설비내역 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있으며, 건물외부에 철재계단과 옥상에 태양열설비가 설치되어 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물 및 종물(기호ㄱ-ㅁ)이 소재함.
5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 소유자 친족이 관리하고 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년7월6일	소유권
2015년7월6일	근저당권	39,000,000원
2015년7월6일	지상권
2016년9월12일	근저당권	280,000,000원
2025년1월3일	가압류	6,730,269원
2025년1월3일	(1)가압류	53,874,619원
2025년1월3일	(2)가압류	39,820,372원
2025년2월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년12월13일	소유권
2016년12월26일	근저당권	280,000,000원
2018년7월9일	근저당권	39,000,000원
2025년1월3일	가압류	6,730,269원
2025년1월3일	(1)가압류	53,874,619원
2025년1월3일	(2)가압류	39,820,372원
2025년2월24일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 토지의 대지 부분에 대하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 매각에서 제외 .일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설, 이동식작업대, 항아리, 공사자재는 타인 소유

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,829,365,234원원	1,072,569,300원원	43%	4.2회회
6개월	1,199,455,535원원	692,945,388원원	45%	4.3회회
12개월	1,377,247,565원원	809,557,289원원	46%	4회회

전남 나주시 봉황면 운곡리 창고 경매 (3억 4543만원)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-28	2025타경721	[창고] 나주시 봉황면 운곡리 202 [법정지상권] 건물: 105.57평 토지(대지권): 482.79평	345,429,600원 345,429,600원	신건 (0회)
	2026-03-27	2023타경63193	[창고]전라남도 나주시 금천면 촌곡리 507-9 [농지취득자격증명] 건물: 1,060.15평 토지(대지권): 1,804.41평	1,954,230,750원 560,318,000원	재진행 (5회)

소 재 지	전라남도 나주시 봉황면 운곡리
물건용도	창고
토지면적	1,596.00㎡(482.79평)
건물면적	348.98㎡(105.57평)
사건번호	2025타경721
감정평가액	345,429,600원
최저입찰가	(100%) 345,429,600원
입 찰 일	2026.01.28(수) 10:00

사건번호 : 2025타경721 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

나주시 운곡리에 위치한 창고 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

전남 나주시 봉황면 운곡리 창고 경매 (3억 4543만원)