소 재 지	인천광역시 남동구 남촌동 573-3
물건용도	임야
토지면적	76.56㎡(23.16평)
건물면적
사건번호	2024타경17177
감정평가액	145,464,000원
최저입찰가	(34%) 49,895,000원
입 찰 일	2026.05.06(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1626)입니다.
입찰일은 2026.05.06입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 145,464,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 29,600,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 343일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 343일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.05.27.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남촌동 573-3	임야	76.56㎡ (23.16평) 50434분의 12785.52 지분전부

1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""남촌초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.
2)교통상황 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서, 현황 ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측 및 북측으로 세로의 포장도로가 각각 개설되어 있음.
5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 정비구역(2022-12-05)＜도시 및 주거환경정비법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에는 제시외 건물(철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 다세대주택)이 소재하는 바, 이로 인해 소유권 행사를 제한받는 경우의 감정평가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하였음.
7)공부와의 차이 본건의 공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""대""임.. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년9월12일	소유권
2022년6월7일	소유권
2013년9월12일	소유권
2013년1월3일	소유권
2019년12월6일	소유권
2013년9월12일	소유권
2013년9월12일	소유권
2013년9월12일	환매특약
2016년5월27일	근저당권	16,000,000원
2016년5월27일	근저당권	32,000,000원
2016년5월27일	근저당권	16,000,000원
2018년7월13일	근저당권	30,000,000원
2018년11월22일	가압류	50,000,000원
2019년1월11일	압류
2019년9월20일	가압류	75,510,954원
2025년1월22일	임의경매
2025년2월17일	임의경매
2025년5월13일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
? 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "대지"로서 다세대 주택의 건부지로 이용중임. ? 본건 지상의 제시외 건물 소재로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 감정가액은 101,824,800원임. ? 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 ? 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 부동산 지목은 임야이나, 현황은 본건 지번 주소(남촌동 573-3)상에 다세대 주택 2동(남촌로 93번길 22-18 및

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	410,640,000원원	99,000,000원원	24%	4회회
12개월	410,640,000원원	99,000,000원원	24%	4회회

[인천시 남동구 경매] 임야 최저경매가 4990만원!

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-05-20	2025타경765	[임야] 남동구 장수동 산122-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.94평	132,772,380원 92,941,000원	유찰 (1회)
	2026-05-07	2025타경509370	[임야] 남동구 운연동 101-4 토지(대지권): 3,276.38평	2,068,721,000원 1,448,104,000원	유찰 (1회)
	2026-05-06	2024타경17177	[임야] 남동구 남촌동 573-3 [법정지상권] 토지(대지권): 23.16평	145,464,000원 49,895,000원	유찰 (3회)

소 재 지	인천광역시 남동구 남촌동 573-3
물건용도	임야
토지면적	76.56㎡(23.16평)
건물면적
사건번호	2024타경17177
감정평가액	145,464,000원
최저입찰가	(34%) 49,895,000원
입 찰 일	2026.05.06(수) 10:00

사건번호 : 2024타경17177 (인천지방법원)

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인천시 남동구 남촌동 573-3에 있는 임야 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 76.6㎡(23.2평)

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