소 재 지	경기도 시흥시 조남동 430-26
물건용도	전
토지면적	2,143.00㎡(648.26평)
건물면적
사건번호	2025타경51796
감정평가액	621,179,000원
최저입찰가	(70%) 434,825,000원
입 찰 일	2026.02.19(목) 10:30

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원(☎ 031-481-1193)입니다.
입찰일은 2026.02.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.5.30.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	조남동 430-26	전	1984㎡ (600.16평)
토지	조남동 430-23	전	159㎡ (48.10평) 3251분의 159 지분 전부

1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 ""목감고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 - 기호(1) : 사다리형 완경사지로서 전으로 이용중임.
- 기호(2) : 부정형 완경사지로서 지목 전이나 현황 비포장 도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 기호(1) : 본건 남동측으로 노폭 약2~3m 내외의 비포장 도로(기호(2))와 접함.
- 기호(2) : 본건이 노폭 약2~3m 내외의 비포장 도로로 이용중임.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상대보호구역 ＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.
6)제시목록 외의 물건 해당사항 없음.
7)공부와의 차이 기호(2)는 공부상 전이나 현황 도로로 이용중이니 참고하시기 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년5월30일	소유권
2023년5월30일	근저당권	480,000,000원
2024년11월27일	압류
2025년3월7일	임의경매
2025년3월21일	압류
2025년5월1일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각, 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 기호 2번 토지는 비포장 도로로 이용중임(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 1 토지는 남쪽에서 북쪽 포레하임아파트 903동 쪽으로 내리막 경사가 진 상태로 지상에는 잡목 등이 우거져

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

[2026.02.19 경매] 경기 시흥 전, 감정가의 70% 부터?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-19	2025타경51796	[전] 시흥시 조남동 430-26 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 648.26평	621,179,000원 434,825,000원	유찰 (1회)

소 재 지	경기도 시흥시 조남동 430-26
물건용도	전
토지면적	2,143.00㎡(648.26평)
건물면적
사건번호	2025타경51796
감정평가액	621,179,000원
최저입찰가	(70%) 434,825,000원
입 찰 일	2026.02.19(목) 10:30

사건번호 : 2025타경51796 (수원지방법원 안산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 시흥 조남동 430-26의 전 경매건입니다.

[2026.02.19 경매] 경기 시흥 전, 감정가의 70% 부터?