소 재 지	경기도 고양시 일산서구 대화동
물건용도	답
토지면적	1,269.50㎡(384.02평)
건물면적
사건번호	2025타경1012
감정평가액	431,630,000원
최저입찰가	(70%) 302,141,000원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6316)입니다.
입찰일은 2026.02.11입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 9. 24. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	대화동 51-1	답	1269.5㎡ (384.02평) 36분의 18 지분전부

1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '성저초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 창고 등이 소재하는 근교 경지정리지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.
2)교통상황 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.
3)형태 및 이용상태 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500 m (소,젖소,말 제한)])＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 과밀 억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에는 비닐하우스 2개동 및 판넬조 창고가 소재하고 있으나 이동·철거가 용이한 점 및 소유자를 특정할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하여 본 감정평가에서 제외하였으니 경매 업무 진행시 참고바람.
7)공부와의 차이 본건은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전'으로 이용중임.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년9월24일	소유권
2021년9월24일	소유권
2021년9월24일	소유권
2021년9월24일	소유권
2021년9월24일	근저당권	296,400,000원
2021년9월24일	근저당권	260,000,000원
2024년5월9일	가압류	412,000,000원
2025년2월28일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 지분매각, 공유자의 우선매수청구는 1회에 한함. 2. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 이용중임. 3. 농지취득자격증명 제출 필요, 단 주말·체험영농 목적 농지취득은 불가함. (매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 4. 본건 지상에 소유자 불명의 비닐하우스 2개동 및 판넬조 창고가 소재하며, 매각에서 제외, 법정지상권성립여부 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
-답 2539㎡ -공부상 지목은 `답`으로 되어 있으나 밭으로 이용 중인 것으로 보이고, 주말농장 형태로 운영되는 것으로 보임

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	170,936,700원원	80,103,000원원	56%	2.5회회
6개월	349,299,350원원	267,789,000원원	72%	1.5회회
12개월	433,758,914원원	347,979,143원원	71%	1.7회회

고양 답경매 ★ 경기 1억 2949만원 싼 답 (384.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-11	2025타경1012	[답] 고양시 일산서구 대화동 51-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 384.02평	431,630,000원 302,141,000원	유찰 (1회)
	2026-03-18	2025타경63174	[답] 고양시 일산서구 가좌동 923-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 29.95평	42,273,000원 14,500,000원	유찰 (3회)

소 재 지	경기도 고양시 일산서구 대화동
물건용도	답
토지면적	1,269.50㎡(384.02평)
건물면적
사건번호	2025타경1012
감정평가액	431,630,000원
최저입찰가	(70%) 302,141,000원
입 찰 일	2026.02.11(수) 10:00

사건번호 : 2025타경1012 (의정부지방법원 고양지원)

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이번에 소개할 경매물건은 경기 고양에 위치한 답입니다. 최저입찰가는 3억 214만원입니다.

고양 답경매 ★ 경기 1억 2949만원 싼 답 (384.0평)