소 재 지	전라남도 나주시 금천면 석전리
물건용도	과수원
토지면적	3,291.00㎡(995.53평)
건물면적
사건번호	2025타경32616
감정평가액	525,892,000원
최저입찰가	(45%) 235,600,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1607)입니다.
입찰일은 2026.05.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 347일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 347일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 3. 13. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석전리 497-19	과수원	3127㎡ (945.92평)
토지	석전리 497-20	임야	164㎡ (49.61평)
제시외건물	석전리 497-19	농막	12 ㎡(3.63평) 제외
제시외건물	석전리 497-19	농막	9 ㎡(2.72평) 제외

1)위치 및 주위환경 전라남도 나주시 금천면 고동리 소재 고안마을 북동측 인근에 위치하고, 주위는 자연취락지대 주변 농경지대입니다.
2)교통상황 차량 출입 가능하고 간선도로 접근성 양호합니다.
3)형태 및 이용상태 기호1 토지는 부정형 완경사지로서, 과수원(배)으로 이용 중이고, 기호2 토지는 부정형 완경사지로서, 농경지(전작)로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 포장된 세로인 농로에 접하고, 도로상태 무난합니다.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 토지는 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 기호2 토지는 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.
6)제시목록 외의 물건 기호1 토지상에는 소유자 미상인 2동의 농막, 과수목(배나무 120주외), 관정시설이 있으며, 기호2 토지상에는 유목 수준의 과수목(포도나무 등)가 소재합니다.
7)공부와의 차이 대상 토지의 지적상 경계는 지적측량이 수반되어야 하고, 기호2 토지는 공부상 임야이나 현 농경지(전)로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대내역은 미상입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1995년12월11일	소유권
2020년3월13일	근저당권	494,000,000원
2025년2월26일	가압류	54,922,680원
2025년3월26일	가압류	9,143,024원
2025년4월21일	임의경매
2025년6월18일	가압류	20,568,047원

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 농막 2동을 위하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 지상 소재 소유자 미상 농막 2동 매각 제외 - 제시외수목 및 관정시설 매각 포함 - 목록 1. 2. 모두 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 목록 2는 현황이 농지임) - 정확한 경계는 측량을 요함

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

5억 2589만원짜리 995.5평 과수원, 전남 금천면 자세한 정보

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-17	2025타경981	[과수원] 나주시 송월동 168-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 511.53평	595,824,000원 595,824,000원	재진행 (0회)
	2026-05-14	2025타경33246	[과수원] 나주시 봉황면 황용리 331-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,750.57평	312,306,000원 218,614,000원	유찰 (1회)
	2026-05-13	2025타경31983	[과수원] 나주시 금천면 석전리 288-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,914.89평	2,792,767,000원 1,954,936,900원	유찰 (1회)
	2026-04-14	2025타경32575	[과수원] 나주시 금천면 신가리 522-11 [농지취득자격증명] 건물: 0.51평 토지(대지권): 895.40평	328,768,498원 230,138,000원	유찰 (1회)
	2026-04-07	2025타경33903	[과수원] 나주시 금천면 원곡리 214-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 323.07평	70,488,000원 49,342,000원	유찰 (1회)
	2026-05-12	2025타경4389	[과수원] 나주시 금천면 오강리 11-68 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,306.56평	1,313,905,000원 735,788,000원	유찰 (2회)
	2026-05-12	2025타경32616	[과수원] 나주시 금천면 석전리 497-19 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 995.53평	525,892,000원 235,600,000원	유찰 (3회)
	2026-05-14	2025타경32383	[과수원] 나주시 금천면 촌곡리 301-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 397.46평	121,980,360원 34,974,000원	유찰 (5회)
	2026-05-14	2025타경32383	[과수원] 나주시 금천면 촌곡리 309-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 25.19평	6,163,660원 1,768,000원	유찰 (5회)

소 재 지	전라남도 나주시 금천면 석전리
물건용도	과수원
토지면적	3,291.00㎡(995.53평)
건물면적
사건번호	2025타경32616
감정평가액	525,892,000원
최저입찰가	(45%) 235,600,000원
입 찰 일	2026.05.12(화) 10:00

사건번호 : 2025타경32616 (광주지방법원)

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전남 나주 금천면에 있는 과수원 경매 - 건물 ㎡(평), 토지 3,291.0㎡(995.5평)

5억 2589만원짜리 995.5평 과수원, 전남 금천면 자세한 정보