소 재 지	전라남도 영암군 금정면 안노리
물건용도	대지
토지면적	539.00㎡(163.05평)
건물면적	130.70㎡(39.54평)
사건번호	2025타경51000
감정평가액	50,947,700원
최저입찰가	(56%) 28,530,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원(☎ 061-270-6694)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 50,947,700원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 13,972,600원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 316일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 316일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 14.10.17 저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	안노리 375	대	539㎡ (163.05평)
제시외건물	안노리 375	주택	91.30 ㎡(27.62평) 제외
	안노리 375	창고	68.40 ㎡(20.69평) 포함
	안노리 375	창고	19.10 ㎡(5.78평) 포함
	안노리 375	저온창고	21.00 ㎡(6.35평) 포함
	안노리 375	창고	19.00 ㎡(5.75평) 포함
	안노리 375	화장실	3.20 ㎡(0.97평) 포함

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 영암군 금정면 안노리 소재 ＜모정마을＞ 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재함.
2)교통상황 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 서측으로 영나로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.
3)형태 및 이용상태 기호 1), 2) : 부정형 완경사임.
기호 3) : 사다리형 완경사임.
기호 4) : 부정형 평지임.
기호 1)~3) : 기준시점 현재 과수원으로 이용중임.
기호 4) : 기준시점 단독주택 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호 1), 2) : 본건 북측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.
기호 3) : 맹지임.
기호 4) : 본건 북서측으로 노폭 약2.5미터, 남측으로 노폭 약2미터 내외의 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 소하천구역(안로천)＜소하천정비 법＞, 소하천예정지(안로천)＜소하천정비법＞임.
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞, 소하천예정지(안로천)＜소하천정비 법＞임.
기호 3), 4) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 농업진흥구역＜농지법＞임.
6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2006년5월26일	소유권
2014년10월17일	저당권설정	50,000,000원
2025년4월2일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
지상 소재 제시외 수목 매각 제외 지상 소재 제시외건물 중 ㄱ은 매각 제외 ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ은 매각 포함 지상의 일반건축물대장상 등재된 목조 기와지붕 주택 41.71㎡(소유자 서향님)은 현재 소재불명임 제시외건물 중 ㄴ,ㄷ,ㄹ의 일부분이 타지상에 걸쳐 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
▷ 본건(기호1)은 공부상 `답`이나 현황결과 지상위에 소유자 소유의 수그루의 감나무가 타지번과 경계구분 없이 식재되어 있는 상태임. ▷ 본건(기호2)은 공부상 `답`이나 현황결과 지상위에 소유자 소유의 수그루의 감나무가 타지번과 경계구분 없이 식재되어 있는 상태임. ▷ 본건(기호3)은 공부상 `전`이나 현황결과 지상위에 소유자 소유의 수그루의 감나무가

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	28,350,000원원	8,370,000원원	30%	5회회
6개월	16,594,000원원	4,910,500원원	30%	5회회
12개월	159,296,757원원	95,678,000원원	51%	3.2회회

5095만원짜리 대지 2853만원에? 전남 금정면 경매 해설 (163.0평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-23	2025타경51346	[대지] 영암군 시종면 내동리 188 [법정지상권] 토지(대지권): 107.69평	11,748,000원 11,748,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2025타경51000	[대지] 영암군 금정면 안노리 375 [법정지상권] 건물: 39.54평 토지(대지권): 163.05평	50,947,700원 28,530,000원	유찰 (2회)

소 재 지	전라남도 영암군 금정면 안노리
물건용도	대지
토지면적	539.00㎡(163.05평)
건물면적	130.70㎡(39.54평)
사건번호	2025타경51000
감정평가액	50,947,700원
최저입찰가	(56%) 28,530,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

사건번호 : 2025타경51000 (광주지방법원 목포지원)

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5095만원짜리 대지 2853만원에? 전남 금정면 경매 해설 (163.0평)