소 재 지	울산광역시 중구 다운동 45-1
물건용도	답
토지면적	1,718.00㎡(519.70평)
건물면적	5.00㎡(1.51평)
사건번호	2025타경977
감정평가액	292,725,000원
최저입찰가	(49%) 143,436,000원
입 찰 일	2026.03.05(목) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026.03.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.2.19.근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	다운동 45-1	유지	456㎡ (137.94평)
	다운동 45-2	답	1074㎡ (324.89평)
	다운동 45-3	유지	188㎡ (56.87평)
제시외건물	다운동 45-2	농막 창고	5.0 ㎡(1.51평) 포함

1)위치 및 주위환경 울산광역시 중구 다운동 소재 '입화산자연휴양림 야영장' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 개발중인 다운2지구 공공주택지구, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.
2)교통상황 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 서측 하향 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서, 답(묵답) 상태임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근 가능함.
5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1~3) : 도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(2) 지상에 '지적 및 건물개황도 (ㄱ)'과 같이 제시외건물이 소재함.
7)공부와의 차이 본건 토지 기호(1, 3)은 공부상 지목이 '유지'이나, 현황 '답(묵답)'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대미상임. -본건 토지 기호(2) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 수목 약 5주가 소재함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년11월11일	소유권
2024년2월19일	근저당권	276,000,000원
2024년3월28일	가등기
2025년3월12일	임의경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄경매. 목록2. 지상에 제시외 건물 매각에 포함. 2. 목록2.는 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 목록1,3.은 공부상 지목은 유지이나 현황은 휴경지(답)임 4. 목록2. 토지의 최저매각가격은 수목(5주)을 포함하여 평가함. 5. 본 건 토지는 맹지이며 인접지를 통하여 진입 가능함.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 유지이나 현황은 일부 경작 중인 전, 일부 휴경지이며 과수목 있음. 부

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

2026년 2월 추천경매 | 다운동 답 | 토지 519.7평

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-25	2024타경120721	[답] 중구 약사동 154 토지(대지권): 720.86평	1,407,069,000원 984,948,000원	유찰 (1회)
	2026-02-25	2024타경120721	[답] 중구 약사동 151 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 137.94평	63,840,000원 44,688,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경11513	[답] 중구 학산동 61-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 11.84평	116,338,187원 81,437,000원	유찰 (1회)
	2026-03-05	2025타경977	[답] 중구 다운동 45-1 [농지취득자격증명] 건물: 1.51평 토지(대지권): 519.70평	292,725,000원 143,436,000원	유찰 (2회)

소 재 지	울산광역시 중구 다운동 45-1
물건용도	답
토지면적	1,718.00㎡(519.70평)
건물면적	5.00㎡(1.51평)
사건번호	2025타경977
감정평가액	292,725,000원
최저입찰가	(49%) 143,436,000원
입 찰 일	2026.03.05(목) 10:00

사건번호 : 2025타경977 (울산지방법원)

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감정가 2억 9273만원, 2회 유찰된 울산시 중구 다운동 답의 최저입찰가는 1억 4344만원입니다.

2026년 2월 추천경매 | 다운동 답 | 토지 519.7평