소 재 지	경상남도 밀양시 초동면 신월리
물건용도	과수원
토지면적	7,616.00㎡(2,303.84평)
건물면적
사건번호	2024타경3140
감정평가액	455,132,000원
최저입찰가	(34%) 156,110,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2539)입니다.
입찰일은 2026.03.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 458일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 458일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.10.12. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신월리 62-2	과수원	7616㎡ (2,303.84평)
제시외건물	신월리 62-2	(창고)	13.0 (매각 제외) ㎡(3.93평) 제외
	신월리 62-2	(관리사)	11.0 (매각 제외) ㎡(3.33평) 제외
	신월리 62-2	(가추)	3.4 (매각 제외) ㎡(1.03평) 제외
	신월리 62-2	(가추)	5.2 (매각 제외) ㎡(1.57평) 제외

1)위치 및 주위환경 기호 ①,②는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 "유산저수지" 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.
2)교통상황 기호 ①,②까지 차량접근 가능하며 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호 ①,② 공히 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 "휴경지" 상태임.
4)인접 도로상태 기호 ①,② 북측으로 노폭 5미터 내외의 아스콘 포장도로 소재함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 ①,② 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한 지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 - 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로 관리상태 불량하여 경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
- 기호 ② 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 구축물(관정) 소재하여 개략적으로 실사 후 평가하되, 제시외 구축물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.
7)공부와의 차이 해당사항 없음.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 기호 ① 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 이동식 화장실, 물탱크 등이 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년10월12일	소유권
2022년10월12일	근저당권	760,000,000원
2022년10월12일	지상권
2024년2월7일	가압류	19,000,000원
2024년2월14일	가압류	33,221,267원
2024년12월19일	임의경매
2025년11월25일	압류

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물(1-1~1-4) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격. 현황 휴경지 상태임. 지상에 이동식 화장실, 물탱크 등이 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가 제외함(감정평가서 참 조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번물건 공부상 과수원이며 현황은 과수원임 위지상 제시외 감나무 식재되어 있음

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	858,957,593원원	430,202,857원원	36%	4회회
6개월	664,620,657원원	300,807,801원원	34%	4.5회회
12개월	587,425,728원원	275,314,983원원	42%	3.9회회

밀양시 초동면 과수원, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-30	2024타경3140	[과수원] 밀양시 초동면 신월리 62-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,669.80평	336,220,000원 115,324,000원	유찰 (3회)
	2026-03-30	2024타경3140	[과수원] 밀양시 초동면 신월리 62-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 2,303.84평	455,132,000원 156,110,000원	유찰 (3회)
	2026-04-20	2025타경186	[과수원] 밀양시 무안면 연상리 190-2 [농지취득자격증명] 건물: 0.45평 토지(대지권): 9,012.38평	524,913,000원 61,755,000원	유찰 (6회)

소 재 지	경상남도 밀양시 초동면 신월리
물건용도	과수원
토지면적	7,616.00㎡(2,303.84평)
건물면적
사건번호	2024타경3140
감정평가액	455,132,000원
최저입찰가	(34%) 156,110,000원
입 찰 일	2026.03.30(월) 10:00

사건번호 : 2024타경3140 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 밀양시 초동면 신월리의 과수원 경매건입니다.

밀양시 초동면 과수원, 감정가의 34%에 낙찰 가능성?