소 재 지	경상북도 봉화군 석포면 석포리
물건용도	전
토지면적	288.00㎡(87.12평)
건물면적
사건번호	2025타경100121
감정평가액	33,120,000원
최저입찰가	(100%) 33,120,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 안동지원(☎ 054)850-5051)입니다.
입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 419일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 419일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 9. 18. 근저당권 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	석포리 391-3	전	288㎡ (87.12평)
제시외건물	석포리 391-3	다용도실	46.5 ㎡(14.07평) 제외
제시외건물	석포리 391-3	보일러실	4.5 ㎡(1.36평) 제외

1)위치 및 주위환경 본건은 경상북도 봉화군 석포면 석포리 소재 ""석포초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.
2)교통상황 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 * 기호(1) : 가장형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용부지로 이용중임.
* 기호(2) : 부정형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 잡종지 상태로 제시외 건물이 소재함.
* 기호(3) : 사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 * 기호(1)∼(3) : 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 * 기호(1)∼(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [＜기호(2)토지 지상＞ (ㄱ) : ""다용도실"", (ㄴ) : ""보일러실""] 7)공부와의 차이 본건 토지 중 기호(2)토지의 의뢰목록상 지목은 전이나, 현황 잡종지 상태로 지상에는 제시외 건물이 소재함.
8)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상임.
1)건물의 구조 (가) 철골조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 - 외벽 : 판넬 및 비닐사이딩 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.
(나) 샌드위치판넬조 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 판넬 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.
2)이용상태 (가) : 단독주택.
(나) : 단독주택으로 이용중임, 3)설비내역 (가)(나) : 위생설비, 급배수설비 및 온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [＜기호(3)토지 지상＞ (ㄷ) : ""다용도실""].
5)공부와의 차이 없음.
6)기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상이며, 본건 건물의 내부 및 이용상황 등은 이해관계인의 부재로 일반건 축물대장상의 건축물현황도 등을 참고로 주택 등으로서의 통상적인 상황을 상정하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월26일	소유권
2020년9월18일	근저당권	56,000,000원
2023년11월17일	가처분
2025년1월17일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
현황 잡종지, 지상의 제시 외 건물은 매각 제외(감안 평가), 법정지상권 성립 불분명, 농지취득자격증명원 필요(미제출시 매수 보증금 미반환), 농지법 위반으로 원상회복명령 발할 수 있음.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	27,310,364원원	12,560,714원원	52%	2.9회회
6개월	45,947,875원원	22,073,796원원	51%	2.8회회
12개월	48,616,969원원	22,620,328원원	44%	3.2회회

2025타경100121 경매사건 분석 ◆ 석포면 전 (87.1평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-23	2025타경100384	[전] 봉화군 춘양면 애당리 119-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 597.14평	143,707,200원 143,707,200원	신건 (0회)
	2026-04-06	2025타경100206	[전] 봉화군 물야면 개단리 110 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,910.89평	131,479,500원 92,036,000원	유찰 (1회)
	2026-04-06	2024타경104171	[전] 봉화군 명호면 풍호리 893 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,504.16평	273,176,000원 133,856,000원	유찰 (2회)
	2026-03-23	2025타경100255	[전] 봉화군 소천면 분천리 740 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 113.42평	3,741,669원 1,283,000원	유찰 (3회)
	2026-04-06	2024타경1470	[전] 봉화군 재산면 갈산리 343 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 334.87평	3,874,500원 651,000원	유찰 (5회)
	2025-05-26	2023타경103850	[전] 봉화군 춘양면 의양리 501 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 77.14평	4,243,200원 349,000원	유찰 (8회)

소 재 지	경상북도 봉화군 석포면 석포리
물건용도	전
토지면적	288.00㎡(87.12평)
건물면적
사건번호	2025타경100121
감정평가액	33,120,000원
최저입찰가	(100%) 33,120,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

사건번호 : 2025타경100121 (대구지방법원 안동지원)

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첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경북 봉화군 석포면 석포리의 전 경매건입니다.

2025타경100121 경매사건 분석 ◆ 석포면 전 (87.1평)