소 재 지	전라남도 보성군 웅치면 봉산리
물건용도	임야
토지면적	445.50㎡(134.76평)
건물면적
사건번호	2024타경61230
감정평가액	5,828,700원
최저입찰가	(69%) 4,000,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 499일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 499일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.10.29.경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉산리 산155-9	임야	445.5㎡ (134.76평) 지분 2분의 1

1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 보성군 웅치면 봉산리 소재 '매남마을' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야, 펜션 등임.
2)교통상황 본건은 주요 간선도로에서의 접근성 등에서 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 공히 유사 장방형으로, 1) : 건부지 및 임야, 일부 도로임. 2) : 임야, 일부 도로임.
4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지이나, 현황 기호 1)은 토지 내 서측으로 막다른 도로가 통과하며, 2)는 토지 내 동측으로 막다른 도로가 통과함.
5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역, 임업진흥권역임. 기호 2) : 농림지역. 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역임.
6)제시목록 외의 물건 별지 '지적및건물개황도' 참조.
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1994년7월29일	소유권
1994년7월29일	소유권
2024년10월29일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

설정된 것으로
보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1.특별매각조건(공유자우선매수권행사는 1회에 한함) 2.관정포함.최저매각가격은 건물로 인하여 제한받는 가격임. 3.제시외 조적조 판넬지붕 단층 주택 51.3㎡, 조적조 강판지붕 단층 다용도실 19.8㎡, 조적조 스레트지붕 단층 창고 13.0㎡, 목 조 스레트지붕 단층 창고 10.0㎡, 철파이프조 판넬지붕 단층 가추 21.6㎡, 조적조 판넬지붕 단층 화장실 10.5㎡는 매각 제외

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 1,2항은 보성군 웅치면 봉산리 삼수마을 남서측 원거리에 위치한 임야로 1항은 주택으로 사용하며 2항은 도로로 사용함.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	144,606,140원원	123,329,800원원	82%	1.4회회
6개월	111,079,258원원	94,749,857원원	90%	1.1회회
12개월	109,182,386원원	61,717,933원원	59%	3.2회회

[임야경매] 보성군 웅치면 경매물건 조회 : 2024타경61230

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-04-13	2025타경52123	[임야] 보성군 노동면 대련리 산37 토지(대지권): 4,229.40평	33,555,600원 23,489,000원	유찰 (1회)
	2026-04-13	2025타경52123	[임야] 보성군 노동면 대련리 산37-2 토지(대지권): 207.97평	3,368,750원 2,358,000원	유찰 (1회)
	2026-04-06	2025타경51889	[임야] 보성군 겸백면 운림리 산135 토지(대지권): 1,759.95평	12,799,600원 8,960,000원	유찰 (1회)
	2026-04-06	2025타경51889	[임야] 보성군 율어면 이동리 364 토지(대지권): 203.89평	3,841,800원 2,689,000원	유찰 (1회)
	2026-03-30	2025타경564	[임야] 보성군 조성면 동촌리 산36-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 15,959.90평	58,036,000원 32,500,000원	유찰 (2회)
	2026-03-30	2025타경564	[임야] 보성군 조성면 동촌리 330-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,183.38평	64,430,000원 36,081,000원	유찰 (2회)
	2026-03-30	2025타경51705	[임야] 보성군 노동면 대련리 산5 토지(대지권): 2,163.48평	17,164,800원 7,690,000원	유찰 (3회)
	2026-03-23	2025타경287	[임야] 보성군 문덕면 귀산리 산112 토지(대지권): 66,266.26평	832,435,600원 298,345,000원	유찰 (4회)
	2026-04-06	2024타경4275	[임야] 보성군 미력면 화방리 산42-1 [분묘기지권] 토지(대지권): 18,437.38평	396,175,000원 113,591,000원	유찰 (5회)

소 재 지	전라남도 보성군 웅치면 봉산리
물건용도	임야
토지면적	445.50㎡(134.76평)
건물면적
사건번호	2024타경61230
감정평가액	5,828,700원
최저입찰가	(69%) 4,000,000원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

사건번호 : 2024타경61230 (광주지방법원 순천지원)

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이번 경매는 보성군 웅치면 봉산리의 임야 물건이며, 감정가의 69% 수준에 입찰 가능합니다.

[임야경매] 보성군 웅치면 경매물건 조회 : 2024타경61230