소 재 지	서울특별시 성동구 사근동 216-7
물건용도	대지
토지면적	56.00㎡(16.94평)
건물면적
사건번호	2024타경65345
감정평가액	358,400,000원
최저입찰가	(64%) 229,376,000원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

여의주경매 김성훈대표의 핵심분석!!

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2439)입니다.
입찰일은 2026.03.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 358,400,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 11,516,711원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 432일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 432일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다.
특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.26.경매개시결정 설정

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	사근동 216-7	대	56㎡ (16.94평)

1)위치 및 주위환경 본건은 서울시 성동구 사근동 소재 "사근초등학교" 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.
2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철 2호선 "용답역" 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 상황 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 현황 제시외 주거용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남동측 및 남서측으로 노 폭 약 2미터, 북동측으로 노폭 약 1미터 포장된 도로와 인접함.
5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 건축허가.착공제한지역(2022-01-26), 교육 환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망), 절대보호구역(2021-05-14), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:- 2026.1.28.)
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외 건물이 소재함.
7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월27일	소유권
2024년12월26일	강제경매

매각물건명세서 요약

소멸되지 않는
등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로
보는 지상권

토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란]
1. 토지위 제시외 건물 매각에서 제외됨 2. 감정평가액은 토지 위 건물로 인하여 제한받지 않는 가액임(제한 받을 경우의 토지 단가 4,480,000원).

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산 지상에 2층 건물(서울 성동구 사근동11가길 9-8)이 존재함. 다가구주택으로 호수 구분이 없고 건물 전입세대 열람결과 주민등록등본 상 등재자 김성민, 남궁정, 문정석을 만나지 못하여 임차인 여부나 정확한 관계는 알수 없음.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

감정 3억 5840만원 → 최저 2억 2938만원!! 사근동 대지 경매 해설 (토지 16.9평)

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-03-09	2025타경50984	[대지] 성동구 하왕십리동 890-327 [유치권] 토지(대지권): 39.02평	1,767,300,000원 1,767,300,000원	신건 (0회)
	2026-03-16	2024타경65345	[대지] 성동구 사근동 216-7 [법정지상권] 토지(대지권): 16.94평	358,400,000원 229,376,000원	유찰 (2회)

소 재 지	서울특별시 성동구 사근동 216-7
물건용도	대지
토지면적	56.00㎡(16.94평)
건물면적
사건번호	2024타경65345
감정평가액	358,400,000원
최저입찰가	(64%) 229,376,000원
입 찰 일	2026.03.16(월) 10:00

사건번호 : 2024타경65345 (서울동부지방법원)

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성동구 216-7에 위치한 대지 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

감정 3억 5840만원 → 최저 2억 2938만원!! 사근동 대지 경매 해설 (토지 16.9평)